Всем, кто связан с рынком недвижимости, а это покупатели и продавцы квартир в новых и старых проектах, риэлторы и девелоперы, кредитные учреждения, хочется весны и перемен. Наступит ли в этом году сезонное оживление рынка? Придаст ли ему ускорение предполагаемая отмена первого взноса? Начнут ли застройщики массово снижать цены? Опрошенные «Часом» участники рынка по-разному отвечают на эти вопросы.
Чьи нервы окажутся сильнее - девелоперов или потенциальных новоселов?
У вас ручник не работает
Директор риэлторской фирмы Ravenna Антонина Золотько считает, что на рынке жилья должно наступить оживление. Об этом говорит тот факт, что у потенциальных покупателей - реальный интерес к приобретению жилья, тягу к улучшению жилищных условий никто не отменял. Но всплеска не будет. Даже если правительство упразднит необходимость первого взноса, этого ручного тормоза, который год тому назад оно использовало для замедления рынка. Увы, если бы правительство должно было проходить техосмотр, как автомобиль, то проверяющие констатировали бы, что этот ручник не работает. Сработали банковские тормоза. Сейчас они трезвее оценивают риски и вряд ли пойдут на отмену первого взноса. Более того, в некоторых случаях они уже просят не 10, а 15% от стоимости квартиры. Другие банки, например Aizkraukles banka, который заманивал клиентов 105%-ным кредитом, сейчас вынуждены закрутить гайки очень туго. Естественно, что клиенты недовольны, так как им не светят ни кредитные каникулы, ни иные поблажки, и они подумывают о переходе под крыло более сговорчивых банков.
Главное, чего не может отменить правительство, это неуверенность жителей в завтрашнем дне. С начала года подорожали коммунальные услуги и продукты, люди не знают, будет ли у них завтра стабильный источник доходов. В этих условиях они ждут, когда девелоперы и владельцы серийных квартир начнут реально сбрасывать цены. И практика показывает: когда ценники уменьшаются на 15- 20%, сделки активизируются. Но готовы ли к отказу от части своей прибыли все застройщики?
Спекулянты здесь не ходят
Как считает партнер компании Coral group Милана Скумбиня, те девелоперы, которые оперируют не банковскими заемными средствами, а своими деньгами или средствами инвесторов, могут позволить более долгий график продаж, поэтому вряд ли в ближайшее время они будут сбрасывать цены. То же самое справедливо в отношении дорогих проектов. Что же касается тех застройщиков, над которыми довлеет ежемесячный расчет по банковскому кредиту, то многие будут вынуждены пересмотреть свою норму прибыли. Каждый проект индивидуален, и у многих девелоперов существуют ресурсы для маневра. Скажем, если землю под застройку он приобрел несколько лет назад, когда она была дешевле, то может позволить снизить цены для увеличения собственной конкурентоспособности.
Милана Скумбиня надеется, что весна принесет на рынок оживление. Тем более что сейчас покупатель - это человек, который ищет жилье для себя. И здесь уже не столь важно, сколько купленный кв. м будет стоить через несколько лет. Однако того ажиотажа, который наблюдался на рынке два-три года назад, уже не будет. Его главный двигатель, спекулянт-инвестор, вышел из строя.
В поисках реальной цены
Член правления компании-девелопера Saite Сергей Власик выразил «Часу» надежду, что весна и отмена первого взноса все-таки оживят рынок. Но согласился и с тем, что сегодня главное оружие девелопера - терпение. «Если раньше мы продавали по 40 квартир в месяц, то теперь - четыре», - признал он. Однако дефицит жилья остается, поэтому не спекулянты, а люди, желающие справить новоселье, никуда не денутся. Снизят ли застройщики цены? На это, убежден Власик, сильно рассчитывать не стоит.
В последние годы аппетиты строителей выросли так, что девелопер вынужден был довольствоваться весьма малой прибылью. Более того, продажи затягиваются, банки повышают проценты, поэтому опустить цену - значит остаться с убытком, да еще и с долгами перед банком. Впрочем, терпение - это роскошь, которую сегодня может позволить не каждый девелопер. «Я знаю коллег по рынку, у которых не было продано ни одной квартиры с сентября», - констатирует Сергей Власик.
Напротив окон дома автора уже около года ударными темпами идет возведение многоквартирного дома Нengaraga zieds. На фоне всеобщей унылости застройщиков уверенность девелопера, компании Marno J, напоминает оптимизм, царивший на рынке пару-тройку лет назад. Как объяснила «Часу» руководитель проектов компании Агия Плинте, фирма не пользуется банковскими средствами, что многое объясняет. Собираются ли здесь баловать покупателей скидками?
- Мы с самого начала установили цены на уровне реальной рыночной цены, поэтому дополнительно снижать их не собираемся, - говорит Плинте. - А те, кто сейчас обещает скидки в 20%, как раз и опускают стоимость своих кв. м до рыночного уровня.
Оптимизм на оптимизм
Что восторжествует на рынке - оптимизм девелоперов, которые надеются реализовать свои проекты по более высокой цене, или оптимизм покупателей, которые рассчитывают, что сезон скидок только начинается?
Ответ на этот вопрос дадут ближайшие полгода. Между тем специалист Arco Real Estate Иева Янсоне сообщает, что в проектах, сданных в эксплуатацию до введения плана по борьбе с инфляцией, сейчас продано 70- 80% квартир. А вот в тех, где резервирование квартир началось после апреля 2007 года, заполнены лишь 10- 20%.
И еще о ценообразовании
По неофициальной информации портала Delfi, банки отказывают девелоперам, которые планируют продавать жилье дороже 3000 евро за кв. м. Как пояснил руководитель департамента корпоративных сделок Nordea Густав Эглитис, условия, которые выдвигают банки к застройщикам, могут выполнить лишь единицы. По его словам, банки сегодня обычно требуют от застройщика, чтобы до получения первой части финансирования уже были зарезервированы 40- 50% квартир, то есть внесено от 10 до 15% от стоимости будущего жилья, а также девелопер уже должен вложить в проект около 25- 30% от необходимых инвестиций.