Почему растут цены на жилье в серийных проектах? На что обращают внимание жители при покупке квартиры и на что стоит обращать внимание? Чего ожидать от рынка серийных проектов в будущем? На эти вопросы порталу Riga.lv отвечают эксперты ассоциации LANĪDA, представляющие крупнейшие в Латвии компании по недвижимости.
Основная часть сделок латвийского рынка недвижимости традиционно происходит в Риге, что вполне объяснимо: здесь и наибольшая экономическая активность, и самый большой уровень заработных плат, и самый низкий уровень безработцы, и наибольшее число жителей. За первые полгода 2017 года стоимость квартир в серийных проектах столицы, по данным Латвийской ассоциации недвижимости LANĪDA, выросла на 4,76%.
Цены на серийки, плюс 4,7% за полгода
По данным LANĪDA, которая обобщает информацию о реально совершенных сделках на рынке недвижимости, стоимость квартир в типовых проектах в микрорайонах Риги с начала этого года выросла с 714 до 748 евро. Только за последний месяц (июнь) квартиры подорожали на 1%.
Причем если взглянуть «вглубь» статистики, то окажется, что рынок серийного жилья неоднороден: стоимость квадратного метра зависит не только от состояния самого жилья, но и от массы факторов – микрорайона, серии типового проекта, количества комнат и много другого. Так, например, самые дорогие квартиры в расчете на кв. метр находятся на Тейке (886 евро за кв. метр по данным Arco Real), Золитуде (803 евро за кв. метр) и Иманте (802 евро за кв. метр).
А самые дешевые – в Болдерае (535 евро за кв. метр) и Вецмилгрависе (602 евро за кв. метр).
При этом больше всего сделок происходит (по данным Latio) в четырех самых популярных микрорайонах – Пурвциемсе (13%), Кенгарагсе (12%), Иманте (10%) и Плявниеках (10%).
А также с квартирами площадью от 40 до 60 кв. метров (на них приходится половина всех сделок).
Самые дорогие – «однушки», с ними сделки происходят по цене около 820 евро за кв. метр (данные Arco Real), на 2-комнатные квартиры цены ниже – 770 еро за кв метр, на 3-комнатные –715 евро за кв. метр, на 4-комнатные – 693 евро за кв. метр.
Если смотреть по типовым сериям, то традиционно квартиры 119 серии - наиболее дорогие,особенно если они расположены в Золитуде, Плявниках и Пурвциемсе (данные Latio). Например, однокомнатная квартира этой серии в Зиепниекалнсе стоит 46-48 тысяч евро, в то время как, например, 1-комнатная квартира в том же районе, но уже 602 серии стоит 35 тысяч евро, а аналогичная хрущевка там же – 28 тысяч евро.
Почему же цены растут? Три причины
Вопрос этот закономерен, ведь в целом нельзя сказать, что экономика так уж стремительно развивается. Ответ на этот вопрос дают специалисты рынка недвижимости. Всего они выделили три основные причины.
Первая – ее отметили все опрошенные Riga.lv специалисты. Главным образом, это серьезный дефицит действительно хороших предложений для продажи. Как поясняет руководитель по обслуживанию клиентов Latio Алдис Риекстиньш, квартир на продажу выставлено много, но качественных, с ремонтом – не так много. «Как мы видим, спрос на некачественные квартиры, которые находятся в плохом состоянии, практически не меняется, – говорит он. – Но люди готовы покупать качественный вторичный фонд даже за 900-1000 евро за кв. метр, при том, что средняя цена на квартиру в типовом проекте находится на уровне 750 евро за кв. метр. Это и делает погоду на рынке. Такие сделки двигают цены вверх».
Член правления риелторской компании Arco Real Estate Марис Лаукалейс добавляет, что
люди стали активней смотреть и покупать жилье в типовых проектах, потому что на рынке практически нет альтернативы.
«Банки уже распродали те квартиры в новых проектах, которые достались им по наследству после кризиса, – говорит он. – Найти хорошую квартиру через судебных исполнителей сейчас тоже очень трудно – аукционов почти нет. Поэтому хорошая квартира на вторичном рынке –это большая редкость, а спрос на такое жилье сохраняется стабильный».
Вторая причина – это отсутствие экономичных предложений в секторе нового жилья. «Люди готовы покупать квартиры в новых проектах, но они не хотят платить больше 1400-1500 евро за квадратный метр, – поясняет руководитель компании Balsts Айгарс Зариньш. – Но если мы поищем такие предложения на рынке, то окажется, что их почти нет. Какой выход?
Это ведь как в жизни: люди хотят носить брендовую одежду из бутиков, но из-за отсутствия денег покупают вещи в Humana, в надежде найти там что-то красивое и недорогое.
Так и на рынке вторичного жилья: смотрим на новые проекты, которые чаще всего стоят по 2000 евро за кв. метр, а покупаем в итоге хорошую квартиру в типовушке за 1000-1100 евро за кв. метр».
Третья причина – это кредитование, которое после вступления в силу программы для молодых семей Altum, заметно ускорилось. «По нашему наблюдению, из 10-ти сделок на рынке недвижимости сегодня восемь происходят с помощью этой программы, – поясняет Алдис Риекстиньш. – Выгоды всем очевидны: уменьшение первого взноса, который частично гарантирует государство, делает кредитование доступнее для большего числа семей. Важно, что и банки сами продвигают эту программу».
Ну и кроме того, нельзя не отметить психологию рынка – если цены растут, то это заставляет людей думать о том, что завтра квартиры могут стать более дорогими, а значит – менее доступными. Решение о покупке на растущем рынке созревает быстрее, чем на падающем.
Но стоит ли спешить? Что станет с ценами на типовые квартиры в этом году?
В Arco Real Estate уверены, что в этом году рост цены на квартиры в типовых проектах превысит прошлогодний рост в 7,6%. Специалисты других компаний также считают, что рост будет заметным. И для этого снова есть три причины.
Первая – тех самых хороших качественных предложений вторичного жилья на рынке больше не становится. То есть создается дефицит, который заставляет цены именно в этом сегменте двигаться вверх и «тащить» за собой весь рынок. «С одной стороны, вроде бы все просто: если есть желание продать квартиру подороже, то нужно довести ее до ума и продать уже не за 750 евро, а за 1000 евро за кв. метр, – поясняет Алдис Риекстиньш. – Но для многих собственников квартир сделать это своими силами невозможно, для ремонта нужны большие деньги, а влезать в кредиты перед продажей квартиры часто нет смысла. Поэтому продают как есть – без ремонта и за среднюю стоимость».
Эксперты прогнозируют, что
спрос на качественное вторичное жилье сохранится еще и потому, что жители, которые покупают квартиры через кредиты, чаще всего берут займы «впритык»,
то есть, у них нет денег для ремонта купленного жилья.
Вторая – отсутствие экономичного нового жилья и нормального закона об аренде, который стимулировал бы приход инвесторов, готовых построить доходные дома. Возможно, что часть молодых семей вполне могла бы выбрать вариант не покупки своего жилья, а долгосрочной аренды. Но для этого они должны быть защищены законом, по которому их никто не сможет выгнать из арендованной квартиры до конца срока договора.
И третья – это рост экономики, который хоть и слабо ощутим, но все же в Латвии происходит. «Так только кажется, что у людей нет денег и они должны жить там, где жили, – говорит Айгарс Зариньш. – Но ведь все потихоньку происходит: люди создают семьи, у них рождаются дети, и квартирный вопрос все равно каждый решает в меру своих сил. Теоретически мы даже можем приблизиться к историческому пику цен на недвижимость в 1900 евро за кв. метр, который был до кризиса. Понятно, что произойдет это не завтра, но расти рынок однозначно будет».
Стоит ли покупать квартиру в серийном проекте, ведь срок давности этих квартир ограничен?
Интересный факт статистики: в тот момент, когда люди выбирают себе подходящую квартиру в типовом проекте, то помимо района и стоимости жилья, для них важны еще и другие пять факторов. А именно:
Однако в этих пяти факторах никак не учитывается, например, вопрос – реновирован дом или нет. Ведь реновация – это не только красивый внешний вид фасада, но и лучшие технические характеристики дома, а также такая важная вещь, как потери тепла, а значит – счета за отопление. И вообще, есть ли смысл покупать квартиру в серийке, построенной еще в прошлом веке?
«Проблема заключается в том, что в Риге реновированных домов очень мало, – поясняет Марис Лаукалейс. – Поэтому и предложение сильно ограничено, его почти нет. Когда у нас будет достаточный жилой фонд, прошедший реновацию, тогда мы сможем увидеть, как сильно отличаются цены на квартиры в домах с реновацией и без нее».
Однако уже очевидно, что разница в цене будет большая. «Конечно, жилье в реновированном доме всегда будет дороже, чем в нереновированном, – говорит Алдис Риекстиньш. – Понятно также, что спрос на такое жилье будет большой. Но пока предложений очень мало, поэтому люди скорей обращают внимание на коммунальные платежи, и особенно – на зимние счета за квартиру. В последнее время стали также обращать внимание на величину налога на недвижимость».
«Реновированных домов пока мало в Риге, но когда их станет больше, они займут особую нишу на рынке – между серийными типовыми проектами и новым жильем, – говорит Айгарс Зариньш. –Пока этот ценовой диапазон пустует. Типовые проекты стоят от 750 до 1000 евро за кв. метр, новые – от 1400 до 3000 евро за кв. метр. Место для реновированного жилья – где-то посередине».