Квартирный вопрос испортил многие поколения рижан. И наверняка испортит еще не одно. За последние пять лет цены на жилье в Риге увеличились в среднем на триста процентов, зарплата же не выросла и на пятьдесят. То есть теоретически для подавляющего большинства населения новая квартира по-прежнему остается роскошью.
Цены на недвижимость в наших краях неоправданно высоки и нуждаются в коррекции Ажиотаж с подогревом Специалисты рынка недвижимости уверяют общественность в ажиотажном спросе на квадратные метры, не забывая при этом напомнить: рост цен еще продолжится! Чем продиктована такая дороговизна жилплощади в Риге и ее окрестностях? Объективна она или вздута искусственно - корпоративными стараниями заинтересованных лиц? Неизбежен ли «кризис жанра»? Как скоро его ожидать? Эти вопросы занимают сегодня и продавцов, и покупателей. В качестве официальных причин несоразмерной стоимости жилья обычно называется вступление в ЕС, рост покупательной способности населения, а, следовательно, увеличение спроса на рынке недвижимости при недостатке предложений, доступность ипотечных кредитов и неукротимая инфляция. В публичных дискуссиях риэлторы неизменно подчеркивают, что цены диктует рынок и все стоит столько, сколько стоит, иначе люди не платили бы таких денег. А что касается кризиса, то, конечно же, торговцы его не прогнозируют. Блажен, кто верует, но критический подход тоже не помешает. В последнее время из стройного хора о всеобщем росте благосостояния нет-нет да и выбьется отдельный голос не в дугу: а король-то голый, в смысле - цены-то дутые! Появляются эксперты, среди них, кстати, руководитель крупной компании по недвижимости Latio Эдгар Шинс - которые начинают осторожно прогнозировать неизбежное падение цен на жилье, потому как они уже приблизились к потолку, позволительному для состоятельных клиентов. Большинство специалистов стоят на том, что цены недвижимости в Латвии вполовину ниже европейских, но при этом умалчивают о том, что наша средняя зарплата составляет 10 процентов от среднезападных. Когда иной раз видишь график стоимости квадратного метра в европейских столицах, снабженный бодрыми комментариями квазианалитиков вроде: «Цены в Берлине, Лондоне и Париже с нашими не сравнить, так что расти еще есть куда», так и хочется спросить: «Ребята, а где график средних зарплат?» Ведь любой серьезный эксперт понимает, что эти вещи должны быть сопоставимы и тесно увязаны между собой. Да, в Германии цены на жилье пока выше. Но зарплата у добропорядочных бюргеров такова, что позволяет им за четыре года отбить кредит, взятый на покупку недвижимости. А что у нас? Кто-то с сарказмом подсчитал, что трехкомнатный «фанерный» домишко в Рижском районе стоит примерно 330 лет труда китайского рабочего при 80-часовой рабочей неделе. У нас приходится отрабатывать кредит не один десяток лет - даже если речь идет не о доме, а о «панельке» средней паршивости. Не спекулянт, но инвестор Из частных бесед с работниками сферы недвижимости можно почерпнуть немало любопытного. Во-первых, они сами признают, что цены странные. Некоторые предполагают, что взвинчивать их помогают спекулянты, которые скупают квартиры в новых проектах, а затем выставляют их на продажу с тройной накруткой. К слову, имейте в виду: банальных спекулянтов нынче принято называть политкорректно - инвестор. Во-вторых, интересны схемы продаж. Например, известно ли вам, что застройщик элитного дома в спальном районе, продав около половины квартир, тут же окупает свои затраты? Остальное он выбросит на рынок позже, в расчете на дальнейший рост цен. О чем это говорит? О том, что цены на первичное жилье изначально вздуты по меньшей мере вдвое. Дальше квартиры попадают в руки «инвесторов». По некоторым данным, объем спекулятивных сделок в ново- стройках доходит до 50 процентов: на перепродажах деловые люди ухитряются получить даже больше, чем застройщики. Часто квартиры находятся еще в стадии чертежа, а предварительные договоры о покупке уже вовсю заключаются и даже вносится залог - 10 процентов от общей стоимости. Пока дом строят, его стоимость существенно возрастает, и перед сдачей в эксплуатацию договор продается. Уже сейчас трудно найти новую квартиру дешевле 1500 евро за «квадрат». Некоторые покупают жилье в кредит, выплачивая банку только проценты и дожидаясь максимально выгодной для себя перепродажи. Кто-то, имея в наличии некий запас денег и желая уберечь их от инфляции, решает вложиться в недвижимость, хотя она им и не нужна. Вся эта ситуация создает на рынке жилья искусственный дефицит и, как следствие, рост цен. Казалось бы, население Латвии неумолимо сокращается - квартир должно бы уже хватать всем. Но нет. По статистике 11 тысяч рижских семей остро нуждаются в жилье. Еще несколько сотен тысяч делят одну площадь с выросшими детьми и престарелыми родителями, хотя и не стоят ни в каких очередях на улучшение. Плюс к тому в столицу едут люди из провинции - на учебу, на заработки: им тоже нужно где-то жить. А если добавить к этому 2007 год с его последним исходом из денационализированных домов, то может показаться, что ажиотаж на рынке недвижимости, а вместе с ним и рост цен, не прекратятся никогда. Но это только на первый взгляд... Жизнь взаймы Средняя сумма кредита, необходимого для покупки нового жилья, 60- 70 тысяч латов. А это значит, что платеж банку составляет около 400 латов ежемесячно. Какой доход должен быть у семьи, чтобы она могла платить по счетам? Думается, как минимум латов 800. Но много ли у нас таких семей? В макроэкономическом исследовании рынка недвижимости, проведенном недавно специалистами банка Nord/LB Latvija, лишь около 20 процентов латвийских семей могут позволить себе сегодня покупку квартиры в кредит, а новое жилье - не более 15 процентов. Причем половина из них уже сделали это приобретения. Кто-то из мудрых назвал кредит оптимизмом, дошедшим до абсурда. Действительно, оптимизм людей, способных рассчитать свою жизнь на 30- 40 лет вперед, не может не восхищать. Если человек со среднемесячным доходом в 300 латов минус налоги сует голову в долгосрочную кредитную петлю, дабы купить старую однокомнатную «литовку» за 34 тысячи евро, это значит - ему приспичило. Он дошел до такого края, что готов отдать себя в залог банку, даже не задумываясь о последствиях сделки. И уж тем более отказываясь от всяких трезвых расчетов: а может ли вообще столько стоить такая квартира? - У меня недавно купила квартиру женщина средних лет, которая работает медсестрой на двух ставках, муж сапожник, то есть доходы у семьи небольшие, - говорит моя приятельница-маклер. - Кредит у нее растянут на тридцать лет, но другого выхода нет. Будет жестко экономить, во всем себя ограничивать. Наши аналитики и этот вынужденный риск загнанного в угол человека называют ростом благосостояния трудящихся. Дай бог медсестре и ее мужу сохранить работу, здоровье и благополучно рассчитаться с долгами. А если - тьфу-тьфу - не получится? Тогда она или отдаст банку свою квартиру, или долги повиснут на ее детях, которые еще неизвестно как устроятся в этой жизни. Год назад своими потенциальными клиентами банки считали людей с доходом не ниже 400 латов ежемесячно, сегодня же эта цифра снизилась до 300 латов. Тем самым для банков складывается довольно рискованная ситуация. Представим, что клиенты переоценили перспективу своих доходов или не учли возможную инфляцию. Понятно, что они не смогут вовремя рассчитаться по кредиту. Если таких людей будет много, рынок ждет обвал цен. Банк Латвии уже высказывает беспокойство в связи с тем, что число выдаваемых кредитов растет слишком быстро. По всей видимости, клиентов с более низкими доходами в скором времени ожидают более жесткие условия возврата кредита. Эффект домино - Я считаю, что рынок старого жилья может упасть, - говорит исполнительный директор бюро по недвижимости Ritters и вице-президент Ассоциации домовладельцев Латвии Дмитрий Трофимов. - Если политика ипотечного кредитования не претерпит серьезных изменений и останется прежним макроэкономический фон, то это произойдет при трех условиях. Первое - после того как сформируется рыночная, а не популистская, как до сих пор, цена на обслуживание домов. Второе - когда начнется широкое строительство жилья. И третье - после того как рухнет хотя бы одна доведенная до ручки многоэтажка. Дмитрий Трофимов тоже считает, что цены на вторичном рынке завышены и не отвечают состоянию жилья. По его мнению, и среди новостроек попадается откровенная халтура: некачественные материалы, коммуникации, плохая изоляция и пр. Однако, теоретически допуская возможный кризис на рынка жилья, он все же убежден, что банки не будут заинтересованы выбрасывать людей на улицу и оставаться с невостребованной недвижимостью. Скорее всего они пойдут на различные отсрочки, кредитные каникулы, на что угодно, чтобы люди сами сторожили свое имущество и платили хоть какие-нибудь проценты. Некоторые риэлторы прогнозируют кризис лишь в случае глобальных, макроэкономических потрясений, которые могут коснуться и нас. Предсказывать же час X не берется никто. Как говорится, не буди лиха, пока оно тихо: не то скажешь - клиентов спугнешь. Руководитель компании Latio Эдгар Шинс считает, что рынок Латвии ожидают серьезные потрясения, если возникнут массовые сомнения в выгодности вложения средств в жилую недвижимость. Паника неизбежно приведет к эффекту домино. ...То, что такое развитие событий не исключено, до многих уже начинает доходить. Но по инерции люди все еще играют по правилам, даже если эти правила - против них. Цифры По данным ЦСУ, во втором квартале 2005 года зарплата более трети (34,2 процента) населения Латвии составила менее 100 латов в месяц. 21,9 процента жителей страны зарабатывают от 100 до 150 латов, а 16,7 процента - от 150 до 200 латов. То есть официальный доход 38,6 процента населения колеблется в пределах 100- 200 латов ежемесячно. Итого: 72,8 процента латвийцев получают до 200 латов в месяц. В третьем квартале 2005 года число задолженностей по ипотечным кредитам уже достигло шести с лишним тысяч, что соответствует 16 процентам от всех заемных обязательств. Если в 2001 году квадратный метр жилья в серийном доме стоил 210- 235 евро, а в новостройке - 590- 755 (с отделкой) евро, то в этом году цены выросли до 600- 1000 и 950- 1600 евро соответственно. Цена «квадрата» на вторичном рынке догоняет новые проекты. глас народа «В Пурчике в доме на Дзелзавас уже пошла трещина, хотя он и простоял без крыши лет десять. Тоже мне, «новостройка». Берут кредиты под немеряные проценты и потом в кратчайшие сроки пытаются спихнуть квартиры, чтобы потом процентов меньше платить. В результате получают новый дом, который ничем не лучше той же «хрущевки». Стены из регипса: ударил кулаком - она и развалилась». «Народ, приколитесь! Только что позвонил маклеру по квартире в Пурчике. Она мне рассказывает, какая это классная хата, что там евроремонт и сантехника новая, окна пакетные. А я эту квартиру видел и хозяев знаю. Так вот, маклер зарядила 62 тысячи евро - против 56 хозяйских. Я потом ее заговорил, так она, оказывается, эту квартиру вообще не видела. Угораю я от этих маклеров!» «Никто для тебя хорошо не построит. Рядом стоят дома для продажи - ужас! «Хрущевки» лет 40 стоят, а эти - до хорошей бури. Домики порой на кривом фундаменте, песок под ним не уплотняют как надо. Даже изоляция между фундаментом и кладкой из рваных кусков». «Рост цен продиктован ничем иным, как неуемной тягой маклеров срубить бабло по-легкому. Реально хаты висят в продаже месяцами. Пирамида, созданная банками и маклерами, рухнет однозначно. У каждого строения должен быть фундамент. А фундаментом нашей пирамиды являются доходы населения. В макромасштабе идут победные реляции о росте ВВП. А реально - оглянитесь вокруг: ваши коллеги стали больше зарабатывать? Сумневаюсь». Информация По статистике цены на недвижимость испытывают подъемы и спады с цикличностью в семь лет. Семь лет растут-растут, потом семь - падают-падают. Впрочем, в Японии они снижаются уже девять лет. В Австралии был безумный рост цен, и за последний год цены по некоторым районам снизились на 40 процентов. В конце 80-х вдвое упали цены на жилье в Швеции, а в начале 90-х - в Финляндии.