Новый законопроект об аренде: ужас или спасательный круг для арендаторов? (18)

Действующий в Латвии закон об аренде жилья был принят в 1993 году. В то время происходил переход от экономики, регулируемой государством, к экономике, основанной на принципах рыночных отношений. Это был период быстрой денационализации - процесса, когда государственная собственность, приобретенная в результате национализации или конфискации, возвращалась предыдущим владельцам.

Социальная напряженность была очень сильной. По этой причине "Закон об аренде жилых помещений" подразумевал защиту прав арендаторов, существенно ограничивая права арендодателя как собственника объекта аренды. Однако времена изменились, и в действующий закон необходимо внести поправки и разъяснения, чтобы привести его в соответствие с сегодняшними обстоятельствами.

Законопроект об аренде жилых помещений уточняет и улучшает существующие нормы с целью обеспечения равного объема обязательств и прав арендаторов и арендодателей, а также другие вопросы, в связи с которыми были констатированы проблемы, приводящие к нежеланию застройщиков строить жилые дома для сдачи в аренду, что, в свою очередь, ведет к старению жилого фонда.

Новый законопроект об аренде сократит время на разрешение всевозможных споров и снизит затраты, необходимые для их решения, будет способствовать развитию рынка арендного жилья и уменьшит теневую экономику в секторе недвижимости.

В целях сокращения теневой экономики новый законопроект предусматривает регистрацию всех договоров аренды в Земельной книге, тем самым предоставляя общедоступную и надежную информацию о заключенных сделках, что защитит как арендаторов, так и новых покупателей недвижимости. Регистрация договора аренды в Земельной книге будет бесплатной и не повлечет дополнительных расходов для арендодателя и арендатора, при этом позволит исключить фиктивные договоры аренды, а также защитит честных арендаторов в случае смены арендодателя,  поясняют в Министерстве экономики. В настоящее время законопроект только выносится на рассмотрение, и срок его вступления в силу намечен на 1 января 2021 года, но фактический срок зависит от того, насколько быстро законопроект будет рассмотрен в Сейме.

Что изменится? 

• В настоящее время договоры аренды не регистрируются в Земельной книге, а новый закон этого требует. Это означает, что в будущем договор будет иметь обязательную силу только в том случае, если он будет зарегистрирован в Земельной книге.
• В настоящее время споры между арендатором и арендодателем решаются в судебном порядке, но в дальнейшем, если в течение длительного времени второй не получал арендную плату, в течение срока договора аренды, не внесенного в Земельную книгу, арендованное имущество отчуждается или истекает срок пользования жилым помещением, споры будет разрешать судья Земельной книги, что обяжет арендатора оплатить арендную плату или покинуть арендованное жилье.
• Действующий закон допускает заключение договоров аренды на неопределенный период времени, но новый закон предусматривает, что договор аренды должен быть заключен на определенный срок, который может быть изменен по соглашению обеих сторон. Если срок истекает, а договор не возобновляется - его необходимо перезаключить. В обратном случае арендатор должен покинуть помещение.
• Ранее члены семьи арендодателя несли солидарную ответственность по обязательствам договора аренды, но новые правила подразумевают, что члены семьи не смогут получить самостоятельного права на использование жилища. В случае смерти арендатора члены семьи имеют право изменить новый договор аренды в течение трех месяцев без изменения условий существующего договора аренды.
• Арендодатель сможет в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды, если арендатор не платит арендную плату и коммунальные платежи более двух месяцев; наносит ущерб жилому помещению или нарушает условия использования помещения; сдает помещения в субаренду или находится в них незаконно. Если дом предполагается сносить или перестраивать, следует возместить арендатору расходы и убытки, связанные с переездом; если дом находится под запретом на эксплуатацию - также возместить расходы на переезд и убытки.
• Чтобы лучше защитить интересы арендаторов, законопроект предусматривает, что арендодатель сможет повышать арендную плату только в том случае, если в договоре аренды предусмотрены принципы и процедуры повышения арендной платы, например, в связи с ростом средней годовой инфляции, планируемыми расходами, периодическим повышением арендной платы.

Законодатели предусматривают переходный период сроком в пять лет, в течение которого будут действовать договоры аренды, еще не внесенные в Земельную книгу. 

Что будет с арендаторами денационализированных квартир?

Восстанавливая независимость, Латвия должна была найти баланс между интересами законного владельца дома и жильцов его квартир, особенно с учетом того, что многие жильцы находились в неблагоприятном социальном положении.

С одной стороны, Латвия приняла регулирование о денационализации и возврате собственности тем законным владельцам, чья собственность была национализирована во времена СССР. С другой стороны,

права собственности этих владельцев были ограничены, чтобы защитить тех арендаторов, которые заключили договор аренды во времена Советского Союза.

Однако, как в свое время в решении от 8 марта 2006 года указал Конституционный суд, такие дореформенные гарантии арендаторам предоставлялись не на неопределенный срок, а только на период реформы. По этой причине съемщики денационализированных домов не могли рассчитывать на то, что у них и после завершения реформы будет какой-либо особенный, отличающий их от других арендаторов статус и они смогут жить в одной квартире всегда, платя значительно меньшую арендную плату, чем другие люди в своих домах за жилье такого же качества.

В то же время арендаторы денационализированного жилья могли ожидать, что государство позаботится об их правах и в разумных пределах обеспечит плавный переход от административно установленной арендной платы, например, к аренде с договорными отношениями, соответствующей рыночной экономике и удовлетворяющей как арендаторов, так и арендодателей. Арендодатели, с другой стороны, могли предполагать, что административные ограничения, которые были необходимы на ранних этапах реформы, будут сняты в разумные сроки и таким образом, чтобы предоставить государству разумное решение для урегулирования принудительной аренды.

В своей первоначальной редакции законопроект предусматривал, что арендаторы денационализированного жилья, как и все другие арендаторы, должны заключить новый договор аренды с текущим арендодателем в соответствии с положениями нового постановления. Если арендатор жилья, находящегося в денационализированном доме, заключил новый договор с текущим домовладельцем, его необходимо будет внести в Земельную книгу. Если такое новое соглашение не будет заключено, предыдущее соглашение об аренде останется в силе, но после окончания пятилетнего периода оно больше не будет распространяться на нового покупателя.

Стоит сказать, что социальные вопросы жильцов денационализированных домов планировалось решать в рамках отдельного нового социально-нормативного регулирования. Однако после рассмотрения законопроекта в него было включено условие о том, что законопроект не будет применяться к договору аренды жилых помещений в денационализированных домах, если арендатор использовал квартиру в таком доме до восстановления прежнего владельца или его наследника.

Галерея: Арендаторы денационализированных домов протестуют у Сейма

Окончательная версия законопроекта о положении жильцов денационализированных домов будет зависеть исключительно от политического решения и готовности завершить реформу, которая длится уже тридцать лет.

Пользуешься Telegram? RUS.TVNET.LV тоже там есть! Подписывайся!