Опыт читателя ⟩ Потеряно время, деньги и нервы. Почему важно подписывать акт приема-передачи имущества?

Сделка почти завершена - ключевое слово "почти" здесь тоже важно. "В договоре купли-продажи был пункт, который гласит, что в течение 30 дней после получения полной покупной цены квартира должна быть передана покупателю путем оформления акта приема-передачи", - насколько дорого может стоить неисполнение, казалось бы, мелких формальностей при продаже недвижимости, рассказывает наша читательница Гунта. Ситуацию комментирует присяжный адвокат и преподаватель юридического факультета Латвийского университета Янис Лапса.

"В договоре купли-продажи оговаривалось, что, подписывая акт приема-передачи (далее - АПП), стороны подтверждают, что состояние квартиры не ухудшилось по сравнению с датой проверки", - говорит Гунта, добавляя, что в договор также включен пункт о том, что все расходы на коммунальные услуги и прочее переходят к покупателю в момент подписания АПП. В свою очередь, покупатель был обязан перезаключить все договоры на коммунальные услуги на свое имя в течение двух недель после подписания акта.

Вот описание дальнейших событий, предоставленное читательницей:

"В тот день был переезд - с таким нюансом, что мы съехали, а новые хозяева вместе с этим - въезжали. В тот день все пошло наперекосяк - сломался лифт, и нам пришлось таскать вещи с/на восьмой этаж самостоятельно, поэтому к концу дня мы все устали. Я не знаю, куда пропала ранее распечатанная форма АПП квартиры, поэтому мы оставили оба комплекта ключей от квартиры в руках новых владельцев и мирно договорились списать показания счетчиков и подписать акт в другой день, потому что это такая небольшая формальность. Ха!

Через несколько дней покупатель "проснулся" и начал придираться к различным нюансам - неокрашенные участки за шкафами, неровная плитка в ванной, плесень в углу спальни.

Не стоит упоминать, что эти недостатки возникли не через пару дней - они уже были, когда покупатель впервые приехал посмотреть квартиру, но, по его мнению, это стало причиной расторжения договора. Мужчина категорически отказался подписать акт АПП - вызвал строительного специалиста и сделал оценку, чтобы мы оплатили косметический ремонт.

Дело не в том, что договор продажи уже содержал пункт о том, что покупатель видел фактическое состояние квартиры и не возражал против этого. Никто насильно не заставлял подписывать контракт после осмотра заветной собственности - не запрещалось приезжать хоть 10 раз, приглашать специалистов, торговаться и т. д. Мужчина немного удивился, но не хотел этого признавать или просто решил вымогать деньги на ремонт.

Я поставила его перед фактом, что такой шантаж со мной не пройдет, и начала разбираться в ситуации со своей стороны. Сначала выписала всех членов семьи из проданной квартиры и задекларировала нашу семью в новой собственности. Во-вторых, я сразу пошла в домоуправление, Rīgas ūdens и Latvenergo, где, предъявив договор купли-продажи, урегулировала обязательства - оплатила все счета, которые были актуальны на конкретный день, и расторгла договорные отношения. Об этом я сообщила новому владельцу по телефону и письменно, потому что не хотела оставлять человека без электричества и воды.

Пока все шло как по маслу, но в Latvijas gāze я "обломалась". Договор купли-продажи, разорванный договор с домоуправлением и мой рассказ о конфликте с новым владельцем не помогли - сотрудница Latvijas gāze заявила, что на основании предоставленных документов они не могут расторгнуть договор. На вопрос, почему такие проблемы не возникли с электричеством и водой, ответили, что у них (Latvijas gāze) такой практики нет.

Оказалось, что подачу газа можно было перекрыть только в том случае, если приедет мастер и снимет показания счетчика, что в данном случае было невозможно физически. Новый хозяин уже въехал в квартиру, и пускать  мастера было не в его интересах.

Так что еще несколько месяцев я оставалась заложником ситуации, и мне фактически пришлось платить за газ, потребляемый новым владельцем.

На свой письменный вопрос, как можно разрешить ситуацию, я получила по электронной почте следующий ответ от Latvijas gāze:

"Акционерное общество Latvijas gāze сообщает - для расторжения "Договора поставки природного газа" (Договор) по данному адресу необходимо прервать подачу газа, что является платной услугой. Договориться о визите мастера можно по телефону 155 в будние дни с 8:00 до 18:00. Если вы не можете гарантировать доступ к адресу, Договор будет расторгнут, когда его заключит новый владелец.

Спустя пару месяцев новому покупателю стало ясно, что продолжать эту игру не имеет смысла, потому что я не настроена оплачивать его ремонт. Самое большое, чего он мог добиться, это было то, что я не буду платить за газ, который он использовал, пока он не дойдет до суда и газ не будет отключен принудительно. Потом он извинился, на следующий день подписали злополучный акт АПП, и сказка закончилась.

Мораль: не будьте легковерными! Насколько бы вы ни были уставшими или без бумаги, не отдавайте ключи и не покидайте квартиру, не подписав акт приема-передачи - начирикайте его хотя бы углем на туалетной бумаге".

В этой ситуации все уладилось успешно и сторонам все же удалось договориться, но каковы могут быть последствия, если урегулирование не состоится? Объясняет присяжный адвокат, преподаватель юридического факультета Латвийского университета Янис Лапса.

"В данном случае продавец сам допустил ошибку, сразу же не подписав АПП в день передачи собственности, хотя такая процедура была предусмотрена в заключенном контракте.

Если бы АПП был подписан, можно было бы с уверенностью сказать, что риск за квартиру переходит на покупателя.

При осмотре квартиры перед продажей все нюансы (состояние квартиры) не замечаются, а при въезде в квартиру покупатель начинает обращать внимание на все мелочи.

Обычно в АПП включаются реквизиты сторон, состояние квартиры, показания различных измерительных приборов (счетчиков). Если в квартире есть дефекты, то их лучше зафиксировать при осмотре, при необходимости это также оговаривается в договоре.

Следует помнить, что в соответствии со статьей 1593 Гражданского закона продавец должен нести ответственность перед покупателем относительно того, что товар не имеет никаких скрытых дефектов. И такое обязательство отменяется, если по договору либо покупатель прямо отказался от права требовать ответственности, либо продавец отказался напрямую от этого обязательства (статья 1603 Гражданского закона); однако если продавец действовал недобросовестно, он все равно должен возместить покупателю причиненный ущерб. Следовательно, если бы продавец заручился помощью квалифицированного юриста, такого как присяжный адвокат, такие положения могли быть включены в договор купли-продажи.

Само по себе неподписание АПП не является основанием для расторжения договора купли-продажи, но не исключает споров по поводу убытков.

Если покупатель отказывается подписать АПП, продавец должен попытаться зарегистрировать это с помощью свидетеля или присяжного судебного исполнителя".