Рынок недвижимости перегрелся?

В сегменте частных домов финансирование удвоилось; средняя сумма займа - около 100 000 евро

С учетом крайне высокого спроса и недостаточного предложения на рынке недвижимости, а также стремительно растущих расходов на строительство в настоящее время наблюдается рост рыночной стоимости недвижимости во всех сегментах.

"Цены сейчас растут быстрее, чем в Земельной книге показываются зарегистрированные сравнимые сделки, поэтому мы все чаще сталкиваемся с ситуацией, когда рыночная цена превышает стоимость, определенную оценщиком", - говорит Марис Опинцанс.

Это значит, что клиентам банков может быть доступна меньшая сумма финансирования, чем они ожидают, и надо считаться с необходимостью большего собственного участия. Одно из решений в таком случае - это, безусловно, поддержка Altum, которая помогает уменьшить размер участия заемщика. Больше половины оформленных в этом году займов в банке SEB были с поддержкой Altum - либо для семей, либо для молодых специалистов, признает финансовое учреждение.

По данным банка SEB, в этом году по сравнению с предыдущим наиболее существенно вырос спрос на финансирование в сегменте частных домов.

Если в 2020 году на покупку или строительство таких домов было направлено около четверти от общего предоставленного финансирования, то в этом году - уже треть. Объем финансирования в этом сегменте увеличился почти вдвое, а число сделок - на 64%. Средняя сумма займа в этом году на 13% больше, чем годом ранее, и она составляет около 100 тысяч евро.

Самый высокий спрос сохраняется в Рижском регионе, куда уходит половина предоставленного финансирования. Наиболее востребованы Гаркалнский, Адажский, Кекавский, Саласпилсский и Бабитский края. Примерно треть финансирования направляется на покупку или строительство домов в столице, а остальное - на проекты в других местах Латвии.

Цены на квартиры в новых проектах достигли в среднем 2000 евро за квадратный метр и продолжают расти

Последние тенденции свидетельствуют о существенном росте спроса на квартиры в новых проектах как на первичном, так и на вторичном рынке, что можно объяснить желанием покупателей получить более качественное и экологичное жилье. Это способствует формированию благоприятной для девелоперов недвижимости инвестиционной среды за счет увеличения доступности квартирных площадей.

По мере повышения спроса наблюдается еще одна тенденция: с учетом ситуации покупатели вносят авансовый платеж для резервации еще до сдачи объекта в эксплуатацию, а у некоторых застройщиков размер аванса может составлять до 30% от общей суммы сделки - при том, что сдача объектов планируется только через полтора года.

С повышением спроса растут цены во всех сегментах.

Например, в новых проектах эконом-класса цены достигли 2000 евро за квадратный метр и продолжают расти. Для сравнения: год назад за квадратный метр просили в среднем около 1600 евро.

В свою очередь, при строительстве частного дома необходимо считаться с растущими затратами на стройматериалы и рабочую силу. Строительные расходы сейчас в среднем начинаются от 1400 евро за квадратный метр. Кроме того, важно помнить, что в процессе строительства смета может увеличиваться, поэтому расходы следует считать с осторожностью и с запасом на случай удорожания.

Наряду с ростом затрат при строительстве частных домов клиенты сталкиваются также с дефицитом материалов, увеличением сроков доставки и нехваткой рабочей силы. Поэтому, строя дом, необходимо принимать во внимание более длительный цикл строительства и, соответственно, более долгий период ввода в эксплуатацию, который за последние годы вырос с 18 вплоть до 36 месяцев.

Вдобавок, оценивая рынок недвижимости стран Балтии в целом, можно сделать вывод, что в Латвии цены за квадратный метр во всех сегментах сейчас самые низкие.

Рынок недвижимости не перегревается: заемщики более осмотрительны, банки тщательно проверяют соответствие обязательств

Впрочем, несмотря на наблюдаемую активность на рынке недвижимости, в настоящее время нет оснований говорить о его перегреве.

В отличие ситуации перед кризисом 2008 года отношение общества к кредитным обязательствам сейчас куда более осторожное.

Кроме того, сегодня действует целый ряд законодательных и регуляторных правил, которые устанавливают принципы ответственного кредитования, не позволяя клиентам брать на себя чрезмерные обязательства. К примеру, работают кредитный регистр и регистр платежей за полученные услуги, где обобщается информация об обязательствах заемщиков.

Банки, принимая решения о предоставлении финансирования, тоже придерживаются строгих правил как в отношении общей суммы займа, которая не может превышать общих доходов за шесть лет, так и касательно ежемесячных платежей - они не могут быть больше 40% от ежемесячных доходов.

И наконец, важно отметить, что недвижимость, которая сейчас покупается и служит залогом, имеет хорошую ликвидность - это значит, что в случае необходимости ее можно будет продать, подчеркивают в банке.