Регион Латвии, где за 30 тыс. евро можно купить целый подъезд

30 января 2018, 00:01

Даугавпилс имеет большой потенциал, который не используется в должной мере, - считает специалист по оценке недвижимости и депутат Даугавпилсской думы. Привлечение в город платежеспособных резидентов других стран и инвесторов «спущено на тормозах», рынок недвижимости «перекошен», а часть уехавших молодых людей хочет вернуться в город, но пока навещает родину лишь для того, чтобы вылечить зубы и поправить надорванное за границей здоровье. Эксперт рассказал, почему в Латгалии лишь 2-10% жителей берут ипотеку; приобретение даугавпилсского аэропорта - большая афёра; и что происходит с выдачей ВНЖ в латвийском регионе, в отдельных городах которого за 30 тысяч евро можно приобрести целый подъезд пятиэтажного дома.

По словам специалиста по оценке недвижимости и депутата городской думы от партии «Согласие» Михаила Лавренова, Даугавпилс является специфическим городом.

"Рынок даугавпилсского жилья очень перекошен - это касается как коммерческой, так и жилой недвижимости. Такие районы как "Крыжи" и "Общество слепых", находящиеся на окраине города у озер и леса, по рижским меркам можно назвать чуть ли Межапарком - там природа, сосны. Хотя "даугавпилсский Межапарк" - это район Новые Стропы и где-то Межциемс. Однако двухкомнатная квартира, которая на "Новом строении" стоит 10-15 тысяч евро, в таком районе как "Общество слепых" может строить всего 7. На отдаленной «Химии» (даугавпилсский микрорайон - прим.ред.) нижний порог цены на квартиры площадью 40-45 квадратных метров составляет примерно 7,5-8 тыс. евро. За последний год цены немного выросли, особенно на отремонтированные квартиры на «хороших этажах»", - рассказывает он.

Если говорить об аренде недвижимости во втором по величине городе Латвии, то времена, когда квартиры сдавали лишь за коммунальные платежи, по словам Лавренова, прошли.

Квартиру «с бабушкиными коврами на стенах, мебелью и стиральной машиной» можно снять за 70-100 евро в месяц плюс коммунальные, квартиры в лучшем состоянии арендуют по цене 120-160 евро.

Самые лучшие квартиры города сдаются по цене 180-200 евро за месяц. Михаил подчёркивает - квартиры в Даугавпилсе востребованы, большая их часть благополучно сдана.

Информация о том, что в Даугавпилсе можно купить квартиру за 2-3 тысячи евро неверна. Разве что в «Крыжах» или «Лоциках», где однокомнатную квартиру можно приобрести за 3 тысячи евро, - рассказывает специалист по оценке недвижимости.

В свою очередь, «новостройки» в городе можно пересчитать по пальцам двух рук. «Квартиры с ремонтом и частью мебели площадью 67-68 квадратных метров в новом проекте на «Новом строении» (даугавпилсский микрорайон - прим.ред.) продавались по цене 28-32 тысячи евро. Двухкомнатные меблированные квартиры площадью 60 квадратных метров в «новостройках» в центре продаются по цене 35-36 тысяч евро. Правда, в Земельной книге нередко указываются гораздо меньшие цены, но это повсеместная практика», - комментирует Михаил Лавернов.

- Могут ли местные жители позволить себе приобретение таких квартир?

- Да, эти квартиры очень востребованы. Поскольку нового жилья не хватает, жилищный фонд в городе очень устарел и должным образом не ремонтируется, квартиры в «новостройках» раскупаются практически сразу. Конечно, мало кто готов за них переплачивать, но вот 30 тысяч за двухкомнатную квартиру в центре с теплосчетчиком и прочими «экстрами» - цена, которую даугавпилчане готовы платить.

- Продаются ли в Даугавпилсе квартиры в домах, являющихся историческим наследием? В Риге, например, в посольском районе есть невероятные квартиры, которые продают за миллион евро...

- Да, есть и такая жилая недвижимость, но её немного. Эти квартиры находятся в старинных домах на центральных улицах города, и в большинстве своём они не продаются.

Полностью укомплектованная квартира площадью 100 и более квадратных метров с хорошим ремонтом может стоить около 50-70 тысяч евро. В единичных случаях стоимость может доходить и до 100 тысяч, но это нередко уже завышенная цена.

- Один даугавпилчанин, которому принадлежит коммерческая недвижимость в центре, жаловался, что не может продать её уже на протяжении многих лет... Это типичная ситуация для города?

- Да. Дело в том, что в разных частях центра города разная цена на коммерческую недвижимость. Самые дорогие помещения находятся на улицах, выходящих к центральному рынку (кварталы улиц Циетокшня, Михоэлса, Виестура, Алеяс), и могут стоить 1000 евро за один квадратный метр. На улицах, расположенных чуть дальше от рынка, цена одного квадратного метра может достигать 500 евро, а «чуть дальше и за углом» - 400 евро. Недвижимость, находящаяся в отдаленных микрорайонах, может простаивать годами.

- Каково процентное соотношение тех, кто покупает квартиру за деньги и тех, кто берет ипотечный кредит?

- Данные не мои, однако Swedbank как раз недавно предоставил такую информацию.

Если в Риге 60% покупок недвижимости осуществляются в кредит, то в Даугавпилсе ситуация абсолютно другая - этот показатель по Латгалии составляет лишь 2%.

Средняя цена обычной квартиры вторичного жилого фонда в Даугавпилсе это 8-12 тысяч, - логично, что при такой сравнительно невысокой стоимости даугавпилчане расплачиваются собственными накоплениями. Несмотря на то, что зарплаты в Даугавпилсе значительно ниже, чем в столице, есть, все-таки, и в нашем городе люди, которые неплохо зарабатывают. При ежемесячном доходе в 1000 евро за определенный период времени всё-таки можно накопить эти 10 тысяч евро!

- А такой низкий процент сделок с привлечением ипотечного кредита не может быть из-за того, что банки неохотно дают кредиты на приобретение жилья в регионах, в Латгалии в частности?

- Нет, ипотечные кредиты на приобретение недвижимости в Даугавпилсе выдают нормально. Другое дело, что уже давно прошли те времена, когда люди могли назвать любой источник доходов или «завысить» свою зарплату в заявке на ипотеку. 2% - это, конечно, мало, думаю в реальности именно в Даугавпилсе в ипотеку приобретается около 10% квартир, но то, что люди покупают за деньги, а не в кредит, определяет цена.

- Покупают ли недвижимость в Даугавпилсе резиденты других стран?

- Покупали, но все это прекратилось с тех самых пор, как правительство перестало выдавать виды на жительство. Я очень надеялся на эту программу - были люди, которые покупали в городе недвижимость именно с целью получения ВНЖ - я очень надеялся на это и с ними работал...

Вероятно, целью правительства было полное закрытие этой программы, что, вообщем-то, практически и произошло. Все подобные сделки сейчас происходят в Юрмале, рижском Межапарке... Для регионов программа закрыта надолго, может даже и навсегда. Хотя город мог бы на этом зарабатывать и развиваться.

Я вообще считаю, что в таких городах городах–районных центрах как Краслава, где квартиры стоят 2-3 тысячи евро, где, условно говоря, за 30 тысяч можно купить целый подъезд в пятиэтажке, за покупку недвижимости даже на те же 30 тысяч надо выдавать ВНЖ - пусть люди живут. Сейчас же такое ощущение, что там все намеренно «вычищается». А это мы ещё не говорим о таких посёлках как Каплава, Бикерниеки, Индра, Лузнава – там всё ещё хуже.

- Если говорить о путях развития города - в каком направлении, на Ваш взгляд, можно развивать Даугавпилс? Я не раз слышала мнение, что Даугавпилсу реальнее всего стать «спальным» городком, где могут базироваться фрилансеры, работающие удалено на столицу или другие страны...

- Такие люди в городе есть уже сейчас - им для рабочего процесса нужен компьютер и место, где переночевать. Они снимают квартиры, работают удаленно, многие из них могут быть вообще зарегистрированы в какой-нибудь Голландии. Но сейчас таких людей в городе крайне мало.

Городу надо развивать и промышленность, и производство, и туризм. Чем более развит город, тем более он привлекателен.

Но, к сожалению, сейчас кажется, что правительство мало заботится о Латгалии.

Даугавпилс - центр Латгалии, здесь сосредоточены и научные центры - университеты, и образовательные учреждения, и предприятия.

[..]

В городе недостаточно недвижимости для продажи - если объект приносит доход, то человек не спешит его продавать, а если это неликвид, то представители агентства недвижимости уже думают, нужно ли таким объектом вообще заниматься.

Бывает, приходит человек и говорит: «Продайте хоть за сколько-нибудь». Если появляется объявление о продаже коммерческой недвижимости в центральных кварталах, где происходит движение, то, как правило, помещения покупают очень быстро, а вот «где-то за углом», где ни один бизнес работать не будет - помещения особо никому не нужны.

- Вы сами отметили, что относительно новые дома в городе можно пересчитать по пальцам, а старый жилищный фонд изнашивается, и со временем эта ситуация лишь усугубляется. Вот, например, утепление домов - достаточно дорогостоящая процедура, которую жители города проводить не спешат. Соответственно, с каждым годом это жилье все ветшает и ветшает...

- Главная проблема заключается в том, что себестоимость строительства одного квадратного метра в многоквартирном доме с проведением коммуникаций и т.д. в Латвии сейчас составляет около 1000 евро, вероятно, в отдельных случаях даже выше, ведь дорожает рабочая сила, проектировка, материалы. При этом, абсолютно неважно, где строится квартира - в Риге, Даугавпилсе или Зилупе.

Рыночная стоимость одного квадратного метра квартиры в даугавпилсской новостройке составляет 500-600 евро и даже меньше... как «отбить» эту разницу? Вот и ответ на ваш вопрос - в ближайшее время никак. Хотя, надо понимать, что вторичное жилье тоже не вечно - те же хрущевки, на мой взгляд, могут ещё долго простоять, а вот сколько осталось старым панелькам - большой вопрос.

- Тем не менее, это проблема, которую рано или поздно придется решать...

- Конечно, рано или поздно дома придут в негодность - они уже прожили свой срок и, по большому счету, фактически должны быть либо снесены, либо там должны полностью заменить все коммуникации, чего, к сожалению, не происходит. Во всем Даугавпилсе всего около 10 домов, реновированных и утепленных по инициативе жильцов. В той же Лиепае или Риге таких домов намного больше.

- Видимо, потому, что для многих зона комфорта заканчивается ковриком у порога их квартиры.

- Я знаю, как тяжело все это происходит в городе - люди малоактивные, добиться чего-то на собрании дома очень сложно.

Население консервативное, очень много пенсионеров, которых, конечно, тоже можно понять - им может жить осталось лет 10, пенсия маленькая, а соседи предлагают в кредит, который выплачивать 15 лет, отремонтировать дом...

- Есть ли в Даугавпилсе жилые дома на гране аварийного состояния?

- Да, есть. Кроме того, в Даугавпилсе заброшенные дома находятся прямо в центре - такого я не видел ни в Литве, ни в Белоруссии, ни в России.

На центральной улице 18 ноября, в радиусе 500 метров стоят пять полностью заброшенных либо пустующих домов, напротив железнодорожного вокзала - еще три дома. Эти дома пустые, а ведь когда-то в них жили люди.

Но поскольку они принадлежат частным лицам, которые не проживают в городе, с ними ничего не могут сделать. Да, их штрафуют, к ним применяется повышенная ставка налога, но, как говорится, «воз и ныне там». А все потому, что для этих объектов нет нормальной рыночной цены. Их никто не хочет ни покупать, ни реновировать - здесь опять надо вернуться к теме о том, что квартиры в центре города продаются по цене, ниже себестоимости строительства.

- Вы наверняка знаете о стратегии развития Даугавпилса до 2030 года. Она весьма оптимистична, местами кажется, даже слишком. Если допустить, что все задуманное будет реализовано, ситуация в городе улучшится - может тогда найдутся инвесторы, что благоприятно скажется как на городском жилом фонде, так и на ситуации в целом... Или это все фантазии?

- К сожалению,

после «переворота» в Даугавпилсской думе, когда от должности был отстранен Андрей Элксниньш, а к власти пришли «непримиримые противники» Эйгимс и Ласплесис, люди, а особенно молодежь, погрузились в невиданную до сих пор хандру.

Были надежды, кто-то даже задумывался о том, чтобы вернуться - все надеялись на позитивные изменения. Но в городе ничего не меняется на протяжении многих лет... Люди, которые сейчас находятся у власти, за небольшим исключением, «сидят в думе» с 2000 года. Они пересаживаются из одного кабинета в другой, где-то друг друга ненавидят, но все равно работают... Я не верю в их слова о привлечении небывалых инвестиций.

Есть какие-то отдельные попытки, но они никак не связаны с местной властью. Я пытался привлечь в город иностранных инвесторов по отдельным позициям, главным образом по недвижимости и гостиничному бизнесу, редкие попытки увенчались успехом. Я знаю, о чем я говорю и насколько тяжело городу получить двух-трех реальных инвесторов.

- Раз уж мы начали говорить об инвесторах... Сегодня два самых обсуждаемых объекта, куда этих инвесторов пытаются привлечь - аэропорт и Северная индустриальная зона. Понятно, что здесь идет речь абсолютно о других суммах - это далеко не инвестиции в реновацию дома. Как вы считаете, удастся ли кого-то найти?

- Насколько я знаю, в Северной промышленной зоне есть действующие предприятия, которые хотят расшириться, увеличить производственные площади, отремонтировать здание. Но опять же - это отдельные случаи, о том, что это происходит «повально» мы говорить не можем.

Сейчас начала работу Латгальская специальная экономическая зона, основная суть которой заключается в облегченной системе налогового обложения. Я слышал о 4-5 случаях, когда реальные предприниматели хотят зарегистрироваться по этой программе и работать по облегченной системе.

Однако пока еще нельзя туда прийти и увидеть, что такие предприятия уже работают «полным ходом».

- А аэропорт?

- Аэропорт это наша беда и, к сожалению, афера, которая произошла много лет назад. Чтобы вы понимали - на взлетно-посадочную полосу Даугавпилсского аэропорта садились тяжелейшие самолеты, такие как «Руслан» и ИЛ-76, то есть туда мог спокойно сесть любой Боинг. Эта полоса состояла из двух частей - верхнего и нижнего слоев. Верхний слой бетонных плит был разобран и распродан еще в конце 90-х, начале двухтысячных. Плиты эшелонами грузили в Ригу, в Аглону, они лежат на многих даугавпилсских объектах. Это «вечный бетон», который до сих пор стоит в идеальном состоянии и по всей Латвии, и, возможно, даже за границей.

С тех пор восстановление аэропорта стоит миллионы - найдется ли такой инвестор? Я сомневаюсь! Он изучит данные по населению, которое, к сожалению, сокращается. Недавно была информация, что в Даугавпилсском крае умерли 1915 человек, а родилось всего 919. Строить аэропорт в таком месте при таких условиях... Ну я очень сомневаюсь, что кого-то такое проект заинтересует!

- Почему вы назвали покупку аферой? Вы имеете в виду то, что его купили в кредит, с которым город рассчитывается до сих пор? (Думе Даугавпилса предстоит расплачивается по кредиту вплоть до конца 2021 года - прим.ред.)

- Даже если продавать аэропорт как сельхозземлю, цена вложенных средств на гектар будет просто слишком большой! При позитивном сценарии развития, этим аэропортом могли бы пользоваться жители Литвы, Белоруссии, но я в этом вопросе очень пессимистичен - в мире существует масса других возможностей, куда вложить деньги, чтобы зарабатывать. Не думаю, что при их наличии кто-то будет вкладывать деньги Даугавпилсский аэропорт.

- Вопрос, который в рамках проекта «Даугавпилс: взгляд со стороны» мы задаем всем - каким, на Ваш взгляд, будет Даугавпилс через 12 лет, в 2030 году?

- Помимо работы в сфере недвижимости, я являюсь депутатом думы - и, конечно, мне бы хотелось видеть город молодеющим, подающим надежды. Наш город очень комфортный для жизни - как недавно сказал Калвитис, с чего посмеялась вся страна, «в Латвии люди счастливы потому, что за полчаса можно уехать на охоту на рыбалку»... Но в этом есть и правда. В Даугавпилсе на охоту и рыбалку можно уехать за 10 минут.

Здесь удобно, все находится в шаговой доступности - можно заниматься хоккеем, футболом, отдыхать на природе, но экономическая ситуация, к сожалению, остается плачевной. Конечно, хотелось бы видеть Даугавпилс развивающимся, но при нынешней политической ситуации как в Латвии, так и в городе, это будет очень сложно.

- Городу нужен толчок, переворот?

- Переворот у нас уже был. (смеется)

- Но в целом, насколько я поняла из Ваших слов, горожане не очень удовлетворены политической ситуацией в городе?

- Да, после переворота все это чувствуют, но до выборов еще три года... Настроения в городе сейчас не самые оптимистичные - я это вижу. Как оценщик коммерческой недвижимости я насмотрелся на жизнь городских предприятий - видел как они менялись, развивались, банкротились, переходили от владельца к владельцу.

Говорить о небывалом успехе мне не надо, потому что я вижу, что это не так - по статистическим показателям, ветшающей недвижимости.

Конечно, кое-кто и кое-что в городе развивается, но возвращение того промышленного потенциала нашего города, который был когда-то, очень далеко.

Если раньше в Даугавпилсе и пригородах жило порядка 120-130 тысяч, то сейчас нам могут говорить, что угодно, однако все понимают, что реально жителей осталось... давайте промолчим по этому поводу, потому что люди сами знают эту цифру (по официальным данным в Даугавпилсе проживает более 90 тыс. человек, однако многие уверены, что реально в городе проживают 60-70 тыс., - прим.ред.).

Многие из тех, кто до сих пор задекларирован в городе, физически уже давно здесь отсутствует - часть этих людей прилетает в город лишь для того, чтобы вылечить зубы и поправить надорванное за границей здоровье.

Больше половины моих друзей со двора, из университета и школы сейчас находятся за границей. Часть из них вернуться могла бы, но для чего и зачем?

- Если многие прилетают в Даугавпилс для того, чтобы посетить стоматолога, может, это и есть путь развития, по которому может пойти город? Медицинский туризм - очень прибыльное направление!

- У нас был прекрасный местный санаторий, который был уничтожен. А ведь мы могли быть не хуже Друскининкая, в другом месте у нас есть даже скважины в минеральной водой и старый корпус Межциемского санатория, построенный при царе, но сейчас все это принадлежит частным лицами, и, к сожалению, простаивает. Вот бы это всё возродить!

У города есть потенциал, который надо развивать и использовать! В том, что этого не происходит, виновата как государственная, так и городская власти.

«Государственная власть» часто обходила Даугавпилс стороной, ну а городская - это продолжение государственной. И переворот в Даугавпилсе это показывает.

Напоминаем, Русский TVNET запустил серию статей о втором по величине городе Латвии в рамках проекта «Даугавпилс: взгляд со стороны». Если у вас есть что рассказать о городе Даугавпилс, вы знаете что-то о его проблемах и вам есть чем поделиться, присылайте свою информацию на электронную почту viktorija.puskele@co.tvnet.lv.

Ключевые слова