Повышение кадастровой стоимости: грядет ли "налоговый апокалипсис"? (9)

В передаче приняли участие руководитель бюро Министерства юстиции Алдис Букшс, агент по недвижимости Кристине Дубане и соавтор общественной инициативы "Об отмене налога на единственное жилье" Эстрис Хиршсонс. 

Видео:

Аудио:

Рыночная ситуация и кризисные решения

В начале передачи руководитель бюро Министерства юстиции Алдис Букшс рассказал о причинах пересмотра кадастровой стоимости: это была установленная в 2017 году Сеймом задача, чтобы кадастровая стоимость соответствовала рыночной ситуации.

Его дополнил Эстрис Хиршсонс, отметив, что предпосылки к этой инициативе можно найти еще в период до глобального кризиса 2008 года, когда правительство Латвии приняло решение постепенно увеличивать кадастровую стоимость, чтобы снизить давление на рынок.

Говоря о возможных последствиях, если кадастровая стоимость на недвижимость поднимется так, как это предполагается на данный момент - непропорционально возрастет налоговая нагрузка на население, поскольку кадастровые значения используются для расчета недвижимости и других налогов и сборов, отмечает агент по недвижимости Кристине Дубане.

"Если будут введены эти значения, которые уже сейчас опубликованы, налоговая нагрузка на население будет непропорциональной. Особенно для тех, у кого есть квартиры", - обеспокоена Дубане.

Чтобы уменьшить это бремя, Министерство юстиции предлагает ввести необлагаемый минимум для объектов недвижимости с кадастровой стоимостью до 100 тысяч евро.

"Именно поэтому мы призываем ввести этот необлагаемый минимум. Сумма 100 000 евро и в отношении земли под этим первичным жильем высчитывается не из полной кадастровой стоимости, а от одной пятой части", - пояснил Букшс.

Кто будет устанавливать ставку налога на недвижимость?

Участникам дискуссии было предложено оценить, следует ли изменить существующую систему определения ставки налога на недвижимость, когда конкретные ставки устанавливаются местными самоуправлениями.

Эстрис Хиршсонс считает, что необходимо ввести централизованную систему определения ставки налога на недвижимость, то есть лишить самоуправления возможности самостоятельно устанавливать эти ставки, поскольку, по его мнению, в нынешней ситуации местные муниципалитеты проводят несправедливую политику скидок.

"Яркий пример - Андрейсала в Риге. Андрейоста, где на принадлежащую известным лицам недвижимость за железобетонным забором скидка 90% [на налог на недвижимость]. В свою очередь за остальную недвижимость, которая находится всего на несколько шагов дальше, живущие в малосемейках люди платят уже полный налог", - говорит Хиршсонс.

Ему возражает Алдис Букшс. По его словам, муниципалитеты используют подобные скидки как важный инструмент для привлечения предпринимателей.

"Что касается скидок на коммерческие проекты, я считаю, что самоуправлениям необходимо давать возможность дополнительных бонусов, чтобы привлекать к себе производителей. Скидка по налогу на недвижимость - это один из способов привлечения", - пояснил Букшс.

В то же время, если для объектов недвижимости с кадастровой стоимостью до 100 тысяч евро будет введен необлагаемый минимум, самоуправлениям больше не нужно будет применять скидки по налогу на недвижимость, поскольку 95% жилья в Латвии находится ниже этого порога.

Кристине Дубане также считает, что необходимо оставить самоуправлениям возможность самим регулировать ставки налога на недвижимость, поскольку новая кадастровая стоимость может осложнить жизнь мелких предпринимателей. Например, если будут введены запланированные значения и за этим не последует изменений в политике применения налога на недвижимость, из рижских микрорайонов могут исчезнуть парикмахерские и небольшие магазины, которые часто расположены на первых этажах жилых зданий.

Необлагаемый минимум не решит всех проблем

По мнению Хиршсонса, хотя предложенный Министерством юстиции необлагаемый минимум будет сдерживать рост кадастровой стоимости, этот вариант не решает всех проблем, поскольку в будущем нельзя исключать конфискацию имущества в связи с налоговой задолженностью.

"Мы уверены, что [налог на единственное имущество] должен быть полностью отменен, потому что доход человека может меняться. Налог на недвижимость со всеми скидками может превысить доход населения. И поэтому было бы неразумно и неправильно со стороны государства - отнимать дом. Это неприемлемо", - считает Хиршсонс.

Кроме того, проблема еще и в том, что у людей часто не одна недвижимость, отметила Кристин Дубане. Таким образом, даже если не нужно будет платить налог за первичную собственность, ставка налога на недвижимость может возрасти, и люди почувствуют это за счет другой собственности.

"Например, у человека есть квартира в микрорайоне и унаследованная от дедушки земля, которая находится, например, в районе Лимбажи. Участок имеет статус коммерческого назначения, но на самом деле там люпиновый луг. Налоговая задолженность составляет 10 тысяч. Конкретный случай", - рассказывает Дубане.

Алдис Букшс отвечает, что в таких случаях человек должен решить вопрос с местным самоуправлением, требуя изменить цель использования имущества. В свою очередь, если местные власти наотрез отказываются, этот вопрос необходимо решать публично, обращаясь в Министерство защиты среды и регионального развития и в Государственную земельную службу.

Ошибки в методологии определения кадастровой стоимости

Кристине Дубане видит серьезные недостатки в методологии определения кадастровой стоимости. Например, если в деревне, где десять домов, продают три новых дома, а остальные дома - старые, то, по ее словам, рыночная стоимость рассчитывается на основе трех самых новых домов.

Кроме того, согласно новой методологии определения кадастровой стоимости, новые проекты включают те, которые были введены в эксплуатацию после 2000 года, хотя в этих домах уже имеются признаки износа.

Алдис Букшс отвечает, что расчеты основаны на рыночных данных и продажных ценах, а изношенность зданий учитывается во всех случаях, в том числе и в так называемых новых проектах.

"Очень хороший вопрос: если у вас поднимается кадастровая стоимость, должна ли она быть отражена на налоге на недвижимость? Нет, она точно не должна отражаться, если ты не собираешься продавать дом. Если ты всю жизнь в нем живешь и там будут жить твои наследники", - считает Букшс.

Руководителя бюро Министерства юстиции также спросили, что произойдет через пять или десять лет, если цены на рынке вырастут. Не придется ли снова увеличивать кадастровую стоимость? Он ответил, что в будущем политикам нужно будет смотреть на ситуацию и, возможно, со временем рассмотреть вариант повышения необлагаемого минимума.

В свою очередь Кристине Дубане текущие рыночные цены оценивает как стабильные. Если не начнется вторая волна Covid-19, цены на недвижимость не вырастут. Цены могут быть повышены за счет стоимости строительства, а также новой кадастровой стоимости без одновременного изменения налоговой политики.

По мнению Эстриса Хиршсонса, предложенный Минюстом необлагаемый минимум не защитит жителей от потенциального роста цен. 

Что касается других возможных решений, Дубане считает, что одним из них было бы не приравнивать кадастровую стоимость к рыночным ценам в объеме 100%.

Во время записи передачи неоднократно заявлялось, что партнеры по коалиции ранее не были готовы принять необлагаемый минимум налога на недвижимость. Отвечая на вопрос, что произойдет, если в конце концов не будет достигнуто никакого политического соглашения, Букшс ответил, что в таком случае новая кадастровая стоимость не будет отправлена на утверждение.