/nginx/o/2025/02/02/16631883t1hfe8f.jpg)
Государство является крупнейшим управляющим недвижимостью в Латвии. Однако управление этими объектами разрознено, и нет данных о том, насколько хорошо они содержатся. В течение 20 лет политика управления государственной недвижимостью оставалась без внимания, и единственным достижением стало то, что в этом году учреждения наконец-то обязаны будут вносить данные о зданиях в единую базу. Это позволит понять, какие объекты необходимы, а какие следует продать, сообщает программа Nekā personīga (NP).
За последние 10 лет на аукционах было продано 800 государственных объектов. Здания постепенно приходят в упадок, и часть из них в будущем никто не захочет брать даже бесплатно.
Балансовая стоимость государственной недвижимости составляет 4,62 миллиарда евро.
Различные министерства и учреждения управляют этими объектами, но за общую политику отвечает Министерство финансов.
Однако ни у кого нет полной информации о состоянии всего портфеля недвижимости: сколько объектов необходимо государству, какие приносят убытки, какие - прибыль, а какие постепенно превращаются в руины.
Два года назад Государственный контроль провел аудит управления государственной недвижимостью. В своем заключении он был весьма критичен: единой политики нет. Также отсутствует общий обзор - какие объекты принадлежат государству, в каком они состоянии, как используются, требуют ли инвестиций, теряют ли свою стоимость, и какие из них действительно необходимы для выполнения государственных функций.
"Нет видения будущего, управление ведется разрозненно, хаотично, а значит, с точки зрения государственных средств, такая деятельность экономически неэффективна. Где-то вкладывают деньги в ремонт, а потом оказывается, что это здание больше не нужно, или наоборот - там, где ремонт необходим, его не делают, и объект постепенно разрушается", - сказала Инга Вилка, представитель Государственного контроля:
NP: После вашего аудита, после ваших рекомендаций, видите ли вы какие-то изменения, есть ли понимание проблемы, происходит ли какой-то прогресс?
Инга Вилка: К сожалению, нет. Были внедрены какие-то небольшие технические рекомендации, но если смотреть на ситуацию в целом - она драматическая. Когда мы проводили аудит, мы анализировали также политику управления недвижимостью - как она планировалась и реализовывалась. И на тот момент действовала концепция единого подхода к управлению государственной недвижимостью, принятая в 2006 году.
Эту концепцию планировалось внедрить до 2015 года. Затем срок продлили до 2020 года, но только сейчас, спустя пять лет, подготовлен отчет о ситуации на 2020 год. Однако правительство его до сих пор не рассмотрело.
Аудиторы также выявили проблему слишком узкого функционала Valsts nekustamie īpašumi (VNĪ). Например, если государственному учреждению нужны помещения, оно обращается в VNĪ. Если в базе VNĪ подходящих помещений нет, учреждение арендует их у частных владельцев. Однако, возможно, нужные помещения имеются, например, в ведении Министерства земледелия или другого министерства, но VNĪ об этом не знает.
Из всех замечаний пока реализуется лишь одно - улучшена база данных государственной недвижимости. До августа этого года все учреждения должны внести в нее информацию о принадлежащих им объектах.
"Когда возникает необходимость в обобщенной информации, несмотря на наличие базы данных, Министерство финансов, как мы указывали в аудите, фактически запрашивает её вручную у учреждений – в виде опросов. Такая ситуация в середине третьего десятилетия 21 века…", - отметила Инга Вилка.
"Государственное агентство недвижимости наконец-то создало базу данных. Представьте себе – наконец-то появилась база, где можно увидеть, что же на самом деле принадлежит государству. Наконец-то!" - высказался Айгар Шмитс, председатель правления Латвийской ассоциации недвижимости.
"Что происходит в центре Риги? Здание на улице Элизабетес, 2, пустует. Рядом, на бульваре Кронвалда, пустое здание. На улице Смилшу, рядом с Министерством финансов, бывшее здание Службы госдоходов - пустует. Знаменитый "Угловой дом" - пустует. Каждый год это реальные расходы. В рамках аудита мы также отметили ряд невыгодных для государства сделок, например, связанные с улицей Талеяс", - поделилась Инга Вилка.
Решения откладываются, но состояние государственной собственности только ухудшается. Когда самые ветхие и трудно поддающиеся ремонту государственные и муниципальные дома выставляются на продажу, они могут не найти владельца даже со скидками в 50% и 60%.
На балансе VNĪ находится около 15% всех государственных объектов - чуть более 1000 зданий. Однако именно через VNĪ осуществляется продажа всей госнедвижимости.
Nekā personīga проанализировала информацию об аукционах «государственной недвижимости» за последние десять лет.
По данным Nekā personīga, за последние 10 лет VNĪ продали более 800 объектов на сумму 51 млн евро. Для многих зданий были применены скидки до 60%.
Скидки применяются даже к крупным объектам. Например, здание на Калькю, 24, в Старой Риге продали со скидкой 50% - это была уже седьмая попытка его реализации. За полцены в 2017 году ушло здание бывшей Национальной библиотеки на улице Кр. Барона.
"Первоначально цена определяется независимыми оценщиками недвижимости. Если интереса нет, мы снижаем цену на 10% до тех пор, пока объект не будет продан.
Не секрет, что есть регионы, которые неинтересны инвесторам. А наша задача - как можно быстрее отчуждать такие объекты, чтобы у них появился новый владелец и они начали развиваться. Кроме того, каждый год, что государство владеет этим имуществом, приносит убытки", - заявил Андрис Варна, член правления VNĪ.
VNĪ не занимается бизнесом - его задача обеспечивать государственные учреждения необходимыми помещениями. Инвестиции в ремонт делаются только в случае острой необходимости.
Привлекать арендаторов и получать доход - не их функция. Если здания приходят в негодность, их ремонтируют или учреждения переезжают. Однако продажа приносит доход: половина суммы от сделки остается у VNĪ, а вторая поступает в госбюджет.
Вложить деньги в ремонт перед продажей, чтобы повысить цену, VNĪ не имеет права.
"Появится много объектов, которые инвестору, возможно, не понадобятся даже за один евро, потому что необходимые вложения, инвестиции многократно превысят, не знаю, тот объем инвестиций, за который можно построить новое здание в другом месте. У нас еще достаточно свободной земли.
Реконструкция всегда дороже, чем строительство нового здания. Сейчас строительство нового жилья обходится примерно в 1700-1800 евро за квадратный метр. А вот реновация дома, например, в центре города, может стоить от 2000 до 3000 евро за квадратный метр. Но представьте, что вы сначала покупаете недвижимость за 700 евро за квадратный метр, а потом еще вкладываете до 2000 евро в реконструкцию", - сказал Айгар Шмитс.
Андрис Варна, член правления VNĪ: В нашем случае для каждого объекта недвижимости, в соответствии с портфельной стратегией, разработан план. Мы знаем, что будем делать с этим объектом в будущем. В рамках основного портфеля также разработан инвестиционный план. Мы знаем, какие средства нам понадобятся в течение ближайших 10 лет для содержания этих объектов, чтобы они не превратились в руины.
Вопрос журналиста: Когда вы получаете письмо от Рижской думы с требованием привести объект в порядок, чтобы ему не был присвоен статус руины, вы начинаете ремонт или проще продать?
Андрис Варна: Это оценивается. Как я уже сказал, для каждого объекта недвижимости есть долгосрочный план и инвестиционный план. Мы не будем вкладывать средства в объект, который государству в будущем не понадобится.
Самая крупная сделка за последние 10 лет состоялась в конце прошлого года. Компания Saules aptieka, которой владеет Артур Белевич, приобрела здание на углу улиц Бривибас и Гертрудес. В ходе аукциона цена достигла 4,19 млн евро.
Здание по адресу ул. Экспорта, 6, было продано на аукционе в прошлом году за 3,11 млн евро. Покупателем стала компания Tomsona 33, принадлежащая предпринимательнице в сфере торговли военной продукцией Сандре Либеке.
Третьей по величине сделкой стала продажа здания на улице Меркеля, 11. Его за 2,56 млн евро приобрела компания Joker līzings.
"Мы выбрали это здание главным образом потому, что оно принадлежало VNĪ, а не спекулянтам или перекупщикам. Оно находится в центре города, вблизи Старой Риги, его состояние показалось нам удовлетворительным, а цена - адекватной.
Летом 2023 года мы приобрели это здание на аукционе, и уже в процессе передачи возникли сомнения по поводу компетентности, потому что нас очень торопили подписать акт приема-передачи раньше, чем здание было зарегистрировано в Земельной книге.
Как только здание стало нашей собственностью, мы получили уведомление от Рижской думы о присвоении ему статуса руины. В итоге выяснилось, что VNĪ была осведомлена о таком развитии событий, но в условиях аукциона эта информация не фигурировала.
Что это означает? Нам сразу назначили повышенный налог на недвижимость в размере 3%, что удвоило расходы на налог. В результате в 2023 году наши дополнительные убытки, помимо обычных налогов, составили 20 000 евро", - поделился Конрад Гайлевич, представитель SIA Joker līzings.
Андрис Варна, член правления VNĪ: Это один из тех объектов, которые не были необходимы для выполнения государственных функций. И мы настоятельно рекомендуем при покупке недвижимости, как и при покупке автомобиля, проверять, кому она принадлежала и в каком техническом состоянии находится.
Вопрос журналиста: Есть разница между тем, когда покупатель знает, что у него есть несколько месяцев на ремонт балконов или штукатурки, и тем, когда он не знает о существующих письмах от Рижской думы, в которых говорится о скором присвоении зданию статуса руины?
Андрис Варна: Еще раз повторю, что при покупке недвижимости инвестор проводит техническое, юридическое и финансовое исследование. Если приобретается объект стоимостью около миллиона евро, это стандартная процедура. Состояние недвижимости не скрывается, вся информация доступна.
В портфеле Valsts nekustamie īpašumi числится семь объектов в Риге, которым уже присвоен статус руины и, соответственно, установлена повышенная ставка налога на недвижимость. Среди них, например, здание прокуратуры на бульваре Калпака и здание Музея истории Риги и судоходства на улице Паласта.
Видео: Сюжет программы Nekā personīga
RUS TVNET в Telegram: Cамые свежие новости Латвии и мира на русском языке!
/nginx/o/2020/02/17/12947142t1hfe2b.png)