Как мне снять квартиру за 300 евро в Риге и не свихнуться?

В настоящее время арендодателями в основном являются физические лица, а не инвесторы, которые в этом секторе видят больше проблем, чем возможность получать прибыль. Ныне действующий и принятый еще в первой половине 90-х закон «О найме жилых помещений» морально устарел. Заложенное в него регулирование отношений арендодателей и нанимателей не стимулирует предпринимателей вкладывать средства в строительство доходных домов. Однако эксперты надеются, что ситуация изменится после принятия нового законопроекта «Об аренде жилых помещений».

Позитивный прорыв рынок аренды уже испытал после введение упрощённой системы налогообложения. Еще несколько лет назад рынок жилья находился в серой экономической зоне, но теперь все больше арендодателей легализуют свою деятельность.

Дорогая основная потребность

Самый большой спрос на аренду жилья в Риге и ее округе. Среди других городов немного отстает Валмиера, Цесис, Добеле. Съемное жилье требуется везде, где развито производство, и есть рабочие места. Однако даже если человек готов расстаться с «кругленькой» суммой, найти подходящее жилье не так просто. Предложений много, но они не всегда адекватны.

«Современная, красивая и солнечная», написано в объявлении.

В реальности словом «современная» арендодатель описывает евроремонт в стиле 19 века с навесными потолками, полукруглыми арками вместо дверей и душевой кабиной на кухне.

«Красивая», вероятнее всего, шизофренические фотообои с сюжетом из жизни обезьян.

Рижская молодежь, хорошо зарабатывающие профессионалы, у которых нет семьи, но есть желание наслаждаться жизнью по полной программе, могут позволить себе стильную однокомнатную квартиру за 500 евро в месяц. Где-нибудь в районе «похуже», можно найти жилье за 250-300 евро. Те, кто ищут долго и упорно, могут найти однокомнатную квартиру за 180 или 200 евро. Правда обычно за такими предложениями скрываются «подводные камни», например, дорогие коммунальные платежи или же арендодатель не платит налоги. Интересно, что цены на двухкомнатные квартиры особо не отличаются, так, за аккуратные и чистые три комнаты можно отдать от 270 до 500 евро.

Эстетически чувствительным людям, неспособным опуститься ниже рижского югендстиля, придется считаться с четырехзначным числом.

Те, кто вынужден искать скромную версию «крыши над головой», смогут найти жилье от 150 до 190 евро, но с печным отоплением.

Спектр цен на квартиры определяется не только рынком - странно, но на него также влияют психологические факторы. Бывают случаи, когда владельцу своя хижина так запала в душу, что «кровинушку» за низкую цену он просто не готов отдать. Здравый смысл и аргументы не помогают, когда речь идет об основах пирамиды потребностей по Маслоу.

В регионах и в сельской местности цены особо не падают, так как предложение ограничено. Тем не менее иногда предлагаемое жилье кажется настолько подходящим, что хочется перебраться из столицы в маленький город. Например, а Прейли только что отремонтированную, современную трехкомнатную квартиру можно снять за 180 евро.

Участники рынка аренды - далеко не самая нуждающаяся часть общества, если способны платить за аренду и коммунальные 400 евро в месяц. Вероятнее всего, они получают гораздо больше средней заработной платы, которая, если верить статистике, в Риге составляет 917 евро (брутто), а в других местах страны 859 евро.

С котом немного дешевле

«Откуда они берут эти коричневые лакированные секции? В качестве бонуса обычно идут поролоновое кресло с рваными краями, а отдельный хит - это реставрированные окна» - иронично оценивает предложения жилья Катрина. Молодая девушка - арендатор со стажем - жила в Цесисе и Валмиере, а теперь перебралась в Ригу.

В Валмиере есть несколько крупных, процветающих компаний, которые привлекают жителей окружающих территорий как магнит. Например, в «Valmieras stikla šķiedrā» работает 1000 человек. Реальное число жителей значительно превышает официально зарегистрированных, поэтому не удивительно, что квартир все время не хватает. Работа есть, а вот жить негде!

«Многие арендодатели сразу предупреждают: «С маленькими детьми и животными - нельзя!»

Есть и те, кто просит предоставить информацию о своих доходах. Я чуть сума не сошла, пока нашла подходящий вариант», -рассказывает девушка.

«Не понятно, на какого жильца рассчитывает арендатор, который сперва аккуратно отремонтировал квартиру, а потом поставил туда ужасный столетний диван, а рядом кресло - только что с помойки! Меня охватывает ужас, когда я представляю, что в головах у людей, которые за кругленькую сумму пытаются сдать квартиру с восточным ковром на стене и плюшевыми кроликами на подушках» - говорит Катрина.

Однако все чаще предложения по аренде квартир включают в себя возможность декларировать место жительства. Владельцы недвижимости не против получать деньги и от социальных служб. Бывают и совсем парадоксальные ситуации.

За более маленькие деньги предлагают приличную квартиру в центре города, но .... вместе с котом.

Сейчас самый горячий сезон для аренды - жилье ищут иностранные студенты, рассказывает руководитель отдела фонда аренды жилья «Arco Real Estate» Дзинтарс Берзиньш. «Платежеспособные студенты очень влияют на рынок аренды - без них ситуация была бы грустной, так как их число относительно велико», - рассказывает представитель компании.

В основном приезжие ищут жилье в Старой Риге, центре и Пардаугаве.

«Их возможности эквивалентны хорошо обеспеченной латвийской семье. В целом, бюджет одного человека на аренду жилья - примерно от 250 до 300 евро, без коммунальных платежей. Если речь идет о зарубежном госте, тот готов платить от 350 до 450 евро»

Выбор и мотивации человека слишком индивидуальны, чтобы можно было проиллюстрировать общую тенденцию: «Нельзя сказать, что какой-либо из микрорайонов более востребован, чем другой. Есть случаи, когда человек всю жизнь живет в Пурвциемсе и не хочет перебираться».

Договор об аренде заключается обычно на год, ведь темп жизни современного человека постоянно растет и планы быстро меняются.

Если еще несколько лет назад большая часть владельцев квартир не проявляли желания платить налоги государству, после введение упрощенного налогового режима ситуация кардинально изменилась, уверяет Берзиньш. Он надеется, что политикам не придет в голову поднимать налог, ведь «это будет катастрофа и падение назад».

Инвестиции не окупаются - слишком большой риск

Новый законопроект «Об аренде жилых помещений» Министерство экономики после долгих дискуссий передал на обсуждение обществу.

Самое главное изменение нового закона — это обязательная регистрация всех договоров об аренде в Земельной книге. Сейчас этого не требуется, и фактически этим никто и не занимается, за редким исключением. Этот процесс уменьшит и сделает более прозрачной теневую экономику.

Договоры больше нельзя будет заключать на неопределенный срок, а члены семьи не будут иметь собственного права на использование жилой площади, арендодатель сможет поднять цену только в том случае, если это будет указано в договоре.

В проекте есть нормы, которые предусматривают неоспоримое исполнение обязательств, когда жилец обязан покинуть арендованное помещение. Другими словами, новое решение, в отличие от существующей нормативной базы, значительно ускорит урегулирование споров между арендодателем и арендатором, сократив связанные с этим расходы, а также значительное снизит риск для потенциальных инвесторов, что делает экономически выгодным строительство новых доходных домов, полагает министерство.

Стоит добавить, что на арендодателей денационализированных домов новый закон молниеносно не отразится - будет предусмотрен разумный переходный период для того, чтобы у людей была возможность договориться об арендных отношениях на законных основаниях. Указано, что получить помощь самоуправления, чтобы решить жилищные вопросы, смогут не только нуждающиеся и малообеспеченные, но и те, кто живут одни, на руки получают 440 евро, и семьи, в которых на одну персону в месяц обходится не более 360 евро. Соответственно, пенсионеры, которые живут в денационализированных домах, смогут претендовать на жилищный фонд муниципалитета.

По мнению авторов законопроекта, эти революционные изменения на рынке жилья должны стимулировать строительство новых доходных домов, потому что сейчас именно из-за отсутствия нормального законодательного регулирования инвесторы в этот вид недвижимости не вкладывают деньги совсем.

Новый тренд - платить налоги

Еще десять лет назад, мало кому в голову приходило платить государству налоги от дохода от аренды жилья, но сейчас ситуация меняется -

платить налоги стало хорошим тоном.

Положительная тенденция подпитывается толерантностью в области налогообложения. С каждым годом увеличивается число арендодателей, которые выбирают упрощенный режим уплаты налогов - платят 10%, без регистрации экономической деятельности.

Такую возможность в 2017 году использовали 24 473, в 2016 году - 22 314, в 2015 году - 14 169 налогоплательщиков.

Служба государственных доходов (СГД) считают, что легализации могут способствовать сами жильцы, сообщая о заключенных договорах или же решив не сотрудничать с арендодателями, которые не платят налоги.

В СГД считают, что еще больше уменьшить теневую экономику в Латвии помог бы Реестр договоров аренды.

Нет такого, что получив информацию о возможно неплательщике налогов, СГД сразу штрафует, сорвав с человека девять шкур. Тем не менее, СГД заботится о соблюдении налоговой дисциплины и продолжает следить за незарегистрированной экономической деятельностью, включая сферу недвижимости.

В ходе профилактических работ, служба проверяет интернет-порталы объявлений и опубликованную в газетах информацию.

Как правило, на арендодателей чаще всего жалуются сами жители - соседи или арендаторы.

В 2017 году служба СГД за семь месяцев отправила 1248 писем с напоминанием зарегистрировать свою деятельность персонам, которые предлагали снимать у них жилье. В случае, если человек игнорирует подобные сообщения, ему могут наложить штраф в размере 700 евро.