Латвийский рынок аренды жилья приводит в отчаяние тысячи семей (1)

Возрастом более сорока лет, не соответствующий реальности закон об аренде жилья; несоразмерные требования, предъявляемые государством и самоуправлениями к застройщикам, которые хотят построить новые дома в аренду; нехватка госпрограмм поддержки (такие есть в большей части стран Европы); недоступность долгосрочных банковских займов частным инвесторам. Это лишь некоторые из проблем, которые тормозят развитие рынка аренды на протяжении уже многих лет.

Дополнительное давление на и так не здоровый рынок долгосрочной аренды жилья оказывает внутренняя миграция (переселение из села в города), зарубежные студенты и гастарбайтеры, которые расхватывают квартиры "как горячие пирожки", ориентированные на туристов предложения краткосрочной аренды.

Квартиры в аренду в наши дни больше не стоит считать этакой принудительной социальной палкой - везде в Европе это осознанный выбор помещения для жилья. Однако у нас цены на аренду жилья по сравнению со средней зарплатой в стране неадекватно высоки. Считается, что максимальная сумма, которую стоит отдавать за квартиру, включая коммунальные платежи, не может превышать 30% от доходов. Это означает, что люди, которые хотят арендовать двухкомнатную квартиру, должны зарабатывать 1000 евро на руки.

Однако, похоже, что для большей части жителей крыша над головой стала "неподъемной" экстрой, а не основным правом.

На порталах объявлений оказалась, что более-менее нормальная однокомнатная квартира в Риге стоит от 200 до 280 евро, двухкомнатная квартира - от 280 евро в блочном доме до 1000 евро в новом проекте, а трехкомнатные квартиры начинаются от 300 евро. Кроме того, это лишь арендная плата - нужно считаться, что общие выплаты будут куда выше. Когда квартира наконец найдена, появляются затраты на переезд и первая выплата, обычно за два месяца.

Если стоимость аренды квартиры приятно выделяется на фоне остальных предложений, очень возможно - что квартира эта "гадюшник" с редко встречаемыми домашними животными - тараканами и очаровательной восьмидесятилетней мебелью со свалки. Если все-таки квартира окажется хорошей, она пропадает примерно в течение трех часов - берет без раздумий. Нередко приходится разочаровываться - бывает, что квартира ничего, но находится в настоящих трущобах или имеет вид на бетонную стену завода по производству химикалий, которую украшает предупреждающая символика с черепом.

Без парадоксов не обходится и сегмент дорогого жилья - к примеру, квартира эксклюзивна, но картины на стенах - лишь ерунда стоимостью пару десятков евро.

Договор на год - не долгосрочная аренда

"Рынок аренды жилья активен на протяжении всего года, но особенно "горячим" он становится в конце лета и осенью, когда наибольший интерес к квартирам в аренду выражают студенты и те, кто возвращается в Ригу после периода отпусков", - говорит агент отдела аренды недвижимости Arco Real Estate Мартиньш Миезитис. Он указывает, что предложение в этот период времени довольно маленькое.

"Установленная владельцами квартир неадекватно высокая цена, недостаточное предложение, плохое состояние квартир, старомодный декор и плохое местонахождение - лишь некоторые из факторов, которые вынуждают ищущих жилдье в аренду смотреть на свою временную квартиру пессимистично. В ситуации, когда предложение превышает спрос, люди все равно не готовы принимать быстрые решения", - рассказывает специалист.

По его наблюдениям, квартиры с ценой от 10 до 15 метров за квадратный метр образуют примерно 60% от всего предложения, одновременно они являются наиболее востребованными на рынке аренды жилья. Кроме того, тенденции свидетельствуют, что спрос значительно превышает предложение. У более дешевых квартир есть свои минусы, кроме того, возможно, маленькая цена может измениться, так как здание в плохом техническом состоянии и в квартире высокие коммунальные платежи. Если стоимость аренды составляет от 15 евро за квадратный метр, квартира попадает в категорию эксклюзивных.

Постоянное давление на рынок аренды жилья оказывает спрос, превышающий предложение, говорит руководитель отдела по торговле квартирами Latio Эрмин Сниедзе. Он указывает, что в целом квартир в стране не хватает, жилой фонд устарел - 93,8% жилых зданий построены до 1990 года. По сравнению с Литвой и Эстонией у нас жилищный фонд обновляется слабо - к примеру, в 2018 году в Литве в эксплуатацию были сданы около 5300 квартир, в Эстонии - 4200, а в Латвии - только 1700.

Если страна активно не займется решением проблем квартир, кульминация связанного с устарением зданий кризиса ожидается на  2040-2050 годы, указывает эксперт.

Сниедзе говорит, что в долгосрочном порядке бизнес аренды домов несет прибыль и в Латвии эта ниша перспективна. Однако потенциальным инвесторам, которые следят за рынком квартир в Латвии, руки связывает неприведенное в порядок законодательство.

По сравнению с соседними странами, у нас у меньшего числа людей есть возможность взять кредит на покупку квартиры. Сниедзе поясняет, что Латвии по сравнению со странами-соседями кризис коснулся больнее, и по-настоящему восстановиться мы не можем до сих пор - возможности людей приобрести квартиру значительно снизились по сравнению с периодом примерно десять лет назад: если в 2008 году в Латвии объем долгосрочных кредитов составлял 9,3 миллиарда евро, то в 2017 году он снизился на 42% - до 5,4 миллиарда евро. Совсем иная картина наблюдается в Литве и Эстонии. В Литве до кризиса люди взяли в виде кредитов 9,1 миллиарда евро, а в 2017 году немного больше - 9,2 миллиарда евро. В Эстонии, соответственно, 7,9 и 8,8 миллиардов евро.

По подсчетам Swedbank, сейчас ипотечный кредит может иметься примерно у 13-15% домашних хозяйств.

Руководитель отделения поддержки ипотечного кредитования Swedbank Айнар Балцерс говорит, что, хоть интерес к приобретению жилья с помощью ипотечного кредита среди жителей вырос, все-таки или нехватка накоплений на первый взнос, или влияние теневой экономики и испорченная кредитная история становятся препятствием для получения финансирования.

"Внутренняя миграция - люди из деревень переселяются в региональные центры", продолжает объяснять причины, которые оказывают давление на и так уже ограниченный рынок краткосрочной аренды жилья, эксперт Эрмин Сниедзе. "Приехавшие - гастарбайтеры, которые арендуют жилье, и ориентированное на туристов кратковременное жилье, которое выгоднее долговременного, несмотря на то, что его локация ограничена". К примеру, в 2018 году Ригу посетили 3,5 миллиона гостей. Еще один важный фактор - иностранные студенты, которые способны арендовать более дорогие квартиры, чем местные.

Все эти факторы приводят к ситуации, что в Латвии долгосрочного рынка жилья фактически не существует. Договор на год - не долгосрочная аренда!

Доисторический закон - палка в колесе

Опрошенные TVNET эксперты единогласны, что главной причиной, почему рынок аренды, без преувеличения, находится в ужасном состоянии, - это неприведенное в порядок законодательство. В силе по-прежнему 26-летний договор об аренде, который ставит палки в колеса молодым участникам рынка. Когда много лет назад Министерство экономики взялось за законопроект об аренде жилых помещений, возражений было много, главным образом они коснулись политически чувствительного вопроса арендаторов жилья денационализированных домов - законодателям просто было страшно социального давления, которое создали бы более свободные правила игры. Сейчас закон многократно перерабатывался и предусматривает, что все договоры об аренде нужно регистрировать в Земельной книге. Максимальный срок аренды не может превышать десять лет, а по его окончанию договор необходимо заключать снова. Члены семьи не получат постоянные права на пользование жилыми помещениями. Арендодатель сможет повысить плату лишь в случае, если этот порядок будет предусмотрен в договоре, но не чаще раза в год. В проекте есть нормы, которые предусматривают принудительное выполнение бесспорных обязательств в случаях, когда обязанностью арендатора является оставить арендованное жилье. Сейчас законопроект утвержден в Сейме в первом чтении и передан на рассмотрение комитету по государственным делам и делам самоуправлений. Поданы предложения ко второму чтению.

История успеха или шаг отчаяния?

Печальнее, чем в столице, картина открывается в региональных городах, где арендная плата не ниже, чем в Риге, так как вне ее рынка аренды практически нет. Предложение столь ничтожно, что арендаторы могут позволить себе диктовать правила, требуя любую плату. В крупных городах ситуация удивительна - ищут специалистов, есть рабочие места, но жить им негде. Внутренняя миграция из сел и маленьких городов в крупные принуждает самоуправления искать решения, как обеспечить людей квартирами. В некоторых городах самоуправление начало развивать дома в аренду.

Представитель Latio Эрмин Сниедзе называет "историю успеха" самоуправлений "шагом отчаяния".

Принимая во внимание, что расходы на строительство растут, развивать дома в аренду без серьезной поддержки государства, сохраняя низкую арендую плату, не выгодно.

Одно из самоуправлений, которое вопрос жилья вывела из терпения - Валмиера. Там число рабочих мест превышает число жителей, поэтому самоуправление в прошлом году построило два дома в аренду со 150 квартирами и планирует в ближайшее время построить еще два здания на 300 квартир.

В Валмиере дома в аренду построены с использованием выданных кредитными учреждениями займов в размере 90% от затрат на строительство. Остальные 10% покрывает Valmieras namsaimnieks из своих средств. Арендная плата в таких домах Валмиеры составляет 5,20 евро за квадратный метр, в нее включены и расходы на обслуживание дома.

Это означает, что за квартиру размером 46 квадратных метров придется платить всего 239 евро.

Дополнительно нужно платить за коммунальные расходы. Однако пропорции на рынке труда Валмиеры по-прежнему катастрофичны - доступны каких-то десять квартир, а нужно около 1000.

И в приграничном городе Валка спрос на квартиры продолжает расти. Несмотря на то, что в жилом фонде есть свободные квартиры, большая часть из них не соответствует требованиям современного мира. У самоуправления есть "стратегический резерв" - пять законсервированных многоквартирных домов, у которых установлены крыши и поставлены окна. Самоуправление поясняет, что два из них в таком плохом состоянии, что их придется снести.

В думе говорят, что без госпрограммы поддержки жилья самоуправление с восстановлением зданий не справится.

С расширением предпринимательской деятельности с нехваткой квартир столкнулось и Смилтене, поэтому самоуправление несколько лет назад приобрело незаконченный многоквартирный дом, который перестроило и год назад сдало в эксплуатацию. Общие расходы на строительство составили 1 219 900 евро. Софинансирование госбюджета было ничтожным - 200 00 евро, остальное взяли из бюджета краевой думы и предприятий самоуправления, а также заняли в банке. В доме 24 квартиры различного размера, арендная плата составляет 4,90 евро за квадратный метр. Максимальный срок аренды - 5 лет.

В Беверинском крае и в Лигатне дома в аренду развивают частные инвесторы.

Эксперты говорят, что за жилищный вопрос с новой силой правительству нужно будет взяться после региональной реформы.