Проблемы с соседями, или Неспособность договориться о реновации дома советских времен

Проблемы с соседями, или Неспособность договориться о реновации дома советских времен
Facebook OK Telegram Whatsapp
Comments
Фото: Shutterstock

В серии из нескольких статей мы уже обобщили проблемы жилых зданий, построенных в советское время. От плохого качества воздуха, влажности и плесени до вредных для здоровья материалов, использованных в строительстве здания. Реновация старого жилого фонда рано или поздно станет неизбежной, так как без этого он может стать нежилым. Сейчас понятно, что продуваемые окна и трещины на фасадах зданий этой зимой обойдутся многим очень дорого. Однако в реальности договориться о решении проблем - начале ремонтных работ в здании - гораздо сложнее, чем кажется на первый взгляд. Это одна из причин, почему состояние старых жилых зданий в Латвии медленно, но стабильно становится катастрофическим.

Самые характерные проблемы

При углублении в состояние построенных в советское время типовых многоквартирных жилых зданий становится понятно, что большая часть проблем вызвана разрушительным действием времени. Многие из серий типовых проектов за это время уже достигли потолка рекомендуемого срока эксплуатации.

Нужно помнить, что в советское время многие жилые районы строились быстро, дешево и с краткосрочной целью - разместить рабочих производств и их семьи. Эти здания не должны были служить так долго, как мы бы этого хотели, приобретая сейчас квартиру, например, в так называемой хрущевке. Как мы выяснили в статье о застройке микрорайонов Риги, эти здания еще стабильно держатся и подлежат эксплуатации (за очень редкими исключениями). Проблемы связаны с деталями, которые в краткосрочной перспективе больше влияют на комфорт, а не на безопасность жителей.

Наиболее частая проблема, связанная с построенными в советское время серийными многоквартирными зданиями - это низкая энергоэффективность. Очень большая проблема не только в нереновированных, но и в некачественно реновированных зданиях - это влажность, в результате которой в квартирах начинает расти плесневый грибок, а в более редких случаях распространяется бактерия туберкулеза. Заведующая отделением дифференциальной диагностики туберкулеза и болезней легких Рижской Восточной клинической университетской больницы, сертифицированный пульмонолог и аллерголог Инета Грисле комментирует:

"Бактерия туберкулеза, которой не нравится солнечный свет, выживает во влажных местах. При проживании в тесноте и не проветривании помещений возможность заразиться очень высока".

Влажность может быть проблемой и в реновированных зданиях советских времен. Когда здания восстанавливают некачественно, заделываются вентиляции внешних стен, а жители сами часто заделывают неэстетические шахты вентиляции в помещениях. Старые окна меняют на новые пакетные окна, в которые из-за экономии редко кто встраивает вентиляционное отверстие. Если здание неправильно утеплено, то зимой в помещениях горячий воздух сталкивается с холодными стенами и образуется конденсат. Квартиры небольшие, с низкими потолками, и влажность быстро наполняет помещение. Опрошенные в прошлых статьях эксперты были единогласны в том, что наибольшая проблема, которая способствует росту влажности - нехватка вентиляции и циркуляции воздуха.

Редкая, но существующая проблема - влияние используемых в советское время строительных материалов на здоровье жителей. В свое время в Латвии производили и использовали волнистый шифер, гипсокартонные плиты, изоляционные материалы для канализационных и водопроводных труб, плитку, в состав которых входил запрещенный сегодня асбест. Однако эксперты успокаивают: если изделие не повреждено, с ним можно ужиться, так как вред здоровью наносят волокна асбеста, попадающие в воздух и на поверхности. По закону асбест могут ликвидировать только профессиональные поставщики этой услуги, которые сдают его в специально предусмотренные для этого места. Нужно отметить, что сама услуга и сдача - не бесплатны. Более редкой, но вредной для здоровья проблемой был и по-прежнему остается пенопласт. В советское время в некоторых сериях жилых домов в панели несущих стен (так как в них была пустота) для теплоизоляции встраивали пенопласт, который, разогреваясь на солнце летом, выделяет ядовитый газ.

Доктор технических наук Рижского технического университета (РТУ), руководитель лаборатории стройматериалов Валдис Звейниекс отмечает: "Пенопласт, встроенный во внешние несущие стены, нужно ликвидировать по возможности быстрее. Жителей следует информировать, чтобы они не открывали окна на фасадах, которые нагреваются на солнце. Концентрация газа может увеличиться более чем в 10 раз, у него нет запаха, и люди, вдыхая его, отравляют свой организм". Он также указал, что из-за вредного газа стоит прекратить утеплять внешние стены пенопластом, а уже утепленные нужно демонтировать и утеплять заново, например, полутвердой каменной ватой.

В советское время в строительстве и отделке использовались материалы и сырье, от которых в наши дни волосы встают дыбом. ДСП, используемые для отделки стен квартир и производства мебели, были пропитаны формальдегидной смолой. Стены помещений были обработаны краской, лаком, грунтом, которые содержали тяжелые металлы, алкидную смолу, органические растворители и другие вредные вещества.

Кричат о реновации

Если это не балкон, падающий на головы соседям, лопающиеся трубы, затопленный подвал и дырявая крыша, то в своей квартире что-то можно починить самому. В процессе написания статей о наиболее часто встречающихся в советское время серийных домов проблемах, мы попросили экспертов порекомендовать, что житель для пользы может сделать сам.

Во-первых - помещения регулярно надо проветривать, кроме того, нужно убедиться, что вентиляционные отверстия не блокированы или, например, птица не свила в каком-нибудь из них гнездо. Проблему нехватки вентиляции можно решить, вмонтировав в раму пакетных окон вентиляционные решетки AERECO. Не стоит сушить в квартире белье и использовать увлажнители воздуха, зимой квартиру не следует перегревать, чтобы не возникал конденсат.

Важна также изоляция труб и антикоррозийная обработка. Помещения можно озонировать, чтобы снизить количество вызывающих аллергию частиц. Места с плесенью можно обрабатывать кварцевой лампой и особыми средствами, что, впрочем, придется делать регулярно. Нужно помнить - если дома есть система кондиционирования воздуха, ее регулярно надо чистить.

К сожалению, рассмотренное ранее общее состояние дома не улучшить. У каждого здания приходит момент, когда ему необходим капитальный ремонт. Созданный в советское время жилой фонд в Латвии начал кричать о реновации. Из 11 серий советских времен у проектов брежневских времен и литовского проекта (464-я серия) так называемый рекомендуемый срок эксплуатации уже закончился, в этом году окончания срока достигли и хрущевки (316-я, 318-я серии). Еще десять лет, и эта тема станет актуальной для 103-й, 104-й, 467-й и 602-й серий. Пройдет еще 20 лет, и придет черед чешского и малосемейного проекта, за которыми последует 119-я серия. В последнее время здания обследуются в этаком лотерейном порядке, чтобы получить представление о ситуации на рынке, однако в ноябре 2021 года вступили в силу правила Кабинета министров от 15.06.2021 № 304 "Строительный норматив технического обследования построек LBN 405-21", в 9-м пункте которых установлено, что

техническое обследование (главную инспекцию) многоэтажных многоквартирных жилых зданий проводят периодически во время эксплуатации постройки - не реже чем раз в десять лет. Таким образом, жители многих домов в не столь отдаленном будущем узнают, что их дом неизбежно необходимо реновировать.

Проблемы с соседями

И так мы доходом до самой большой проблемы, связанной с многоквартирными зданиями, построенным не только в советские времена, которые, впрочем, составляют почти 70% квартир Латвии. В наши дни люди забыли или вообще не знают, что содержание зданий после развала СССР постепенно перешло под ответственность самих жителей. Несколько десятилетий обследование домов и их ремонт никого не интересовали. Печальность ситуации описывает представитель Rīgas namu pārvaldnieks (RNP) Уна Греневица:

"В целом даже более 20 лет, с конца 80-х до 2000-х годов, не было достаточно или вообще были недоступны финансовые средства, чтобы проводить какие-либо ремонтные работы. Главным образом проблематика связана с тем, что для построенных в советское время домов длительное время не планировались ни работы по содержанию, ни ремонт. Чуть более десяти лет назад, когда было создано муниципальное предприятие RNP, перенятые в обслуживание здания были в очень плохом техническом состоянии, где незамедлительно нужно было проводить масштабные ремонтные работы".

Сейчас, когда мир движется в направлении зеленого курса, в котором одним из важнейших аспектов является энергоэффективность, в Латвии стоило бы начать обследовать и реновировать здания на миллиарды евро. К сожалению, реальность такова, что главным препятствием для решения проблемы являются сами жители домов. Большая часть опрошенных экспертов (домоуправы, представители банков), а также сами жители отмечают, что невозможность людей скооперироваться для начала работ по реновации - главная причина того, что многие здания в будущем могут стать нежилыми. Причины упоминаются разные - нехватка кворума на собраниях жильцов, владельцы многих квартир вообще не находятся в Латвии, финансовые трудности, когда часть дома готова создавать фонд и копить деньги, тогда как другая не хочет этого или просто не может, а также различие во мнениях о виде реновации и расходах на нее.

Представитель RNP: "Не у всех есть финансовые возможности дополнительно платить за реновацию здания. Проблема и в требованиях банков - платежная дисциплина или 90%, согласие 70-80% жителей на получение кредита, в других случаях - 90%, даже до 100%. И о создании накопительного фонда жители особо договориться не могут, так как в нормальной ситуации, если они хотят проводить серьезные работы по восстановлению, в накопительном фонде должно быть минимум 1,50 евро на квадратный метр. Сложная ситуация и в сфере строительства в целом - за последние пять лет выросли расходы как на материалы, так и на рабочую силу.

Процесс от принятия первого решения до полного завершения строительных работ занимает более трех лет. За это время у жителей пропадает интерес и желание что-то делать, так как процесс является очень бюрократичным и сложным. Вся эта система была бы более простой и удобной в случае, если бы общества сами могли выбирать подрядчиков, прорабов и супервайзеров, а платежи в банк вносили ежемесячно после фактически сделанных работ".

То, что у жителей есть желание реновировать свое место жительства, подтверждает и проведенное прошлой осенью структурой финансового развития ALTUM совместно с SKDS исследование "Необходимые многоквартирным домам улучшения", которое свидетельствует, что

74% жителей Латвии с удовольствием инвестировали бы в благоустройство своего дома и округи, если бы удалось договориться об этом с соседями.

Исследование свидетельствует, что чаще всего жители хотят сменить или восстановить покрытие крыши, заменить водопровод и стояк канализации, сделать ремонт подъезда, улучшить автостоянку, произвести реновацию фасада дома, оборудовать детскую площадку и благоустроить окружающую территорию. Однако одно дело желание, а другое - возможности. Глава департамента программ энергоэффективности ALTUM Иева Верземниеце:

"Реновация дома - серьезное и ответственное решение. Оно просит вкладывать много сил в подготовку как со стороны жителей дома, так и со стороны домоуправления и самоуправления. Платежная дисциплина - важное правило для выдачи займа, и она указывает на возможность жителей в короткие сроки покрыть свои обязательства, так как срок займа на реновацию составляет 15-20 лет. В свою очередь установка удельного веса голосов прописана в законе - нужно собрать как минимум 50%+1 голосов за то, чтобы решение о реновации вступило в силу. Соответственно банки, принимая решение о займе, оценивают каждый дом индивидуально и требование об удельном весе голосов устанавливают индивидуально, руководствуясь политикой кредитования. Нужно отметить также, что большее число голосов указывает на готовность и желание жителей дома осуществить его реновацию, что снижает риск столкнуться в будущем с проблемами платежеспособности".

Принимая во внимание глобальные события, быстро растущие цены на энергоресурсы и опасения по поводу будущего, те, кто свои здания уже реновировал, смогут убедиться, так как сэкономят за счет отопления здания, а те, кто такой шаг только обсуждает или планировал начать, теперь могут от этого отказаться, ведь, как известно, многие уже не смогут оплатить выросшие счета, чего уже говорить о каком-то кредите.

Скорее всего, после долгов, которые накопятся в отопительном сезоне, банки многим вообще не будут давать кредиты на реновацию здания.

Статья создана при финансовой поддержке Латвийского фонда охраны окружающей среды

Логотип LVAF 
Логотип LVAF Фото: logo

RUS TVNET в Telegram: Cамые свежие новости Латвии и мира на русском языке!

Ключевые слова
Читать также
Актуально
Наверх