Новые кадастровые оценки: элитное жилье приравняли к панельным домам

Кадастровые оценки должны регулярно пересматриваться, однако в Латвии их долгое время замораживали. В 2020 году правительство обновило оценки, но затем отложило их введение до 2025 года, опасаясь резкого роста налога на недвижимость. При этом механизм изменения налоговых ставок так и не был предложен.

Но даже четырех лет оказалось недостаточно. В прошлом году депутаты Сейма договорились, что с 2025 года будут действовать две оценки:

• фискальная - старая стоимость, по которой рассчитывается налог;
• универсальная - обновленная оценка, приближенная к рыночной, но в большинстве случаев носит справочный характер.

"Кадастровые оценки не пересматривали по политическим причинам. Решение наконец вернуться к этому вопросу - не политическое, а разумное. Прошел всего месяц, и работа продолжается. Вопрос откладывали 12 лет, и за месяц мы его не решим. Но мы стремимся это сделать", - заявила министр юстиции Инесе Либиня-Эгнере ("Новое Единство").

Государственная земельная служба (VZD) опубликовала прогноз обновленных оценок осенью 2023 года, а с 1 января 2024 года они вступили в силу.

По словам главы VZD Виты Нарницкой, впервые за долгие годы была изменена методика расчетов, использован более широкий массив данных.

"Мы понимаем, что в 2025 году нас ждет много критики, много вопросов. Но это нормально: через это мы увидим проблемы, которые раньше могли не замечать", - отметила она.

Однако представители самоуправлений и оценочных компаний уже обнаружили несоответствия. Например, стоимость квадратного метра в кирпичном доме в центре Риги может быть такой же или даже ниже, чем в спальном районе Иманта. Обычный частный дом в Дарзциемсе оказался оценен дороже, чем аналогичный в элитном Межапарке. В центре Риги на одном перекрестке оценка может отличаться в десять раз.

"Цель системы - обеспечить справедливость в оценке разных объектов. Мы интуитивно понимаем, какие дома дороже, а какие дешевле, и кадастровая стоимость должна это отражать. Но сейчас есть случаи, когда оценка выглядят нелогично", - комментирует советник Латвийского союза самоуправлений Санита Шкилтере.

С 1 февраля 2024 года часть универсальных оценок была пересмотрена после того, как в систему добавили данные самоуправлений о сервитутах - общих дорогах, линиях электропередачи, газопроводах и других ограничениях, мешающих полноценно использовать земельные участки.

Латвийская ассоциация оценщиков (LĪVA) сравнила кадастровую стоимость с реальными рыночными сделками и обнаружила серьезные расхождения.

Из десяти сделок на сумму более 100 тысяч евро только в одном случае универсальная оценка оказалась близка к реальной цене. В остальных отклонения составили от 11% до 186%, в среднем - около 25%.

"Несоответствие сохраняется независимо от того, сравниваем мы оценки с рыночными сделками или с индивидуальными оценками. Это подрывает надежды Министерства юстиции и VZD на то, что новые оценки будут ближе к рыночным ценам", - считает член правления LĪVA Артур Журомскис.

Одним из самых ярких примеров странных оценок стал трехгектарный участок земли на проспекте Кокнесес в Межапарке, предназначенный под строительство многоквартирных домов.

• В 2015 году он был продан за 2 миллиона евро.
• Старая кадастровая стоимость (фискальная) - 1,5 миллиона евро.
• Универсальная кадастровая стоимость, рассчитанная в 2023 году - 337 тысяч евро.

То есть участок внезапно "подешевел" в пять раз.

После обращения De Facto в VZD там признали, что это ошибка в алгоритме, затрагивающая еще несколько сотен объектов. Ведомство пообещало исправить ее.

"Да, это серьезная ошибка. Хоть она и затронула всего несколько сотен объектов из 700 тысяч, она важна. Мы уже работаем над исправлением", - заявила Нарницка.

Одним из доводов в пользу обновления кадастровых оценок было урегулирование ситуации с принудительной арендой земли под многоквартирными домами.

Ранее Конституционный суд постановил, что арендные платежи должны рассчитываться на основе актуальной стоимости земли. Однако теперь в ряде случаев новые кадастровые оценки оказались ниже тех, что были 10 лет назад.

Глава VZD объясняет это изменением подхода: теперь учитываются ограничения на использование участков. Например, если через землю проходит дорога общего пользования, ее стоимость снижается.

Тем не менее владельцы земли вновь обратились в Конституционный суд. В ответ Минюст предложил изменить закон и разрешить взимать арендную плату по более высокой из двух кадастровых оценок. Однако этот вариант вызвал критику.

"Закон должен сбалансировать интересы как владельцев земли, так и владельцев зданий. Одни хотят платить меньше, другие - получать больше. Нужно найти справедливый компромисс", - считает заместитель госсекретаря Минюста Анда Смилтена.

Чтобы защитить владельцев квартир от чрезмерных платежей за аренду земли, парламент уже разрешил им принудительно выкупать участки по новой (универсальной) кадастровой стоимости.

Каждый владелец может бесплатно узнать свою кадастровую оценку, авторизовавшись на портале kadastrs.lv.

VZD надеется, что к 2027 году, когда завершится доработка методики, 90% объектов будут оценены корректно. Однако возможность возвращения к единой кадастровой стоимости полностью зависит от политиков и их готовности согласовать налоговую реформу. Пока никаких сроков по этому вопросу не установлено.

"Когда налоговая реформа будет привязана к новым оценкам, решит правительство. Пока такого решения нет", - признает Смилтена.

RUS TVNET в Telegram: Cамые свежие новости Латвии и мира на русском языке!