Обращаем ваше внимание, что статье более пяти лет и она находится в нашем архиве. Мы не несем ответственности за содержание архивов, таким образом, может оказаться необходимым ознакомиться и с более новыми источниками.
Свой квартирный вопрос автор этих строк решает уже давно и последовательно. Наконец настал этап продажи нашей заложенной в банке под ипотечный кредит "двушки". Думаю, что наш опыт может быть полезен многим читателям, которые тоже хотят продать или купить жилье.
Сделки с недвижимостью сейчас совершаются в массовом масштабе, давая увесистый кусок хлеба с маслом маклерам. Раньше я не могла понять, каким образом посредники умудряются вклиниться между продавцом и покупателям, отщипывая свои 2—5 тыс. евро. Казалось бы, выстави родную квартиру в Интернете — и продавай самостоятельно. С этого я и начала: на сайте www.reklama.lv в один октябрьский денек появилось и мое объявление. Чтобы жилье "ушло" быстрее, я оценила его на пару тысяч евро дешевле, чем в среднем стоят такие же квартиры. (За ценами я тщательно следила в течение последних нескольких месяцев на том же сайте.) На следующее утро раздался звонок: "У меня есть покупатель. Для вас мои услуги будут бесплатными". Отказываться не было никаких причин, и мы договорились на вечер о демонстрации квартиры. Так ненавязчиво и в моей сделке появился маклер.
Где искать клиента
До вечера по моему интернет-объявлению мне позвонила только одна женщина, но узнав, что квартира заложена в банке, испугалась: "А разве так можно продавать?" Моим словам, что банк не возражает, она не поверила.
Первому же клиенту, которого привела вечером симпатичная риэлторша по имени Роксана, я ляпнула, что только вчера дала объявление в Интернете, а сегодня уже показываю свою "двушку". Роксана изменилась в лице и, скоренько выпроводив человека за дверь, доверительно сообщила мне, что она называет цену на 2 тысячи евро большую, чем значится в моем объявлении. Поэтому она просит меня не говорить об Интернете, а то если клиенты не дураки, они найдут мое объявление и потребуют снизить цену.
Люди, привыкшие, как и я, свои проблемы решать с помощью компьютера, зачастую забывают, что далеко не у всех в нашей стране есть доступ к Интернету. Сообразив это, я утром пошла в ближайший супермаркет и подала объявление еще и в рекламную газету. Однако мой телефон в течение дня не слишком-то докучал мне звонками. Зато пришла Роксана и сказала, что у нее есть еще 6 потенциальных покупателей, но она хотела бы заключить со мной договор на пару месяцев, по которому я не могла бы самостоятельно продавать квартиру. А взамен их фирма обещает мне полное юридическое сопровождение сделки. Заключать такой договор я отказалась, но мы договорились устно, что я дам Роксане время, в течение которого она может продавать мою квартиру, а я буду отказывать всем, кто позвонит мне напрямую.
Покупатели нашлись уже на второй день, да еще не в единственном числе. Это можно объяснить только непрекращающимся ростом цен на жилье. А еще тем, что (как позже раскрыла мне секрет Роксана) маклер поместила объявления в Интернете на латышском языке (добавив русскоязычный сайт www.ss.lv) и в латышских газетах, а также развесила их на столбах в нашем же районе (нередко люди предпочитают приобретать жилье в привычном месте). Сразу нескольким ее клиентам приглянулась наша квартира. Но раньше всех успел заявить о желании купить один адвокат.
Запасаемся справками
Итак, покупатель оказался юридически подкованным, поэтому дальнейшая схема продажи может послужить шпаргалкой для тех, кто самостоятельно продает или покупает жилье. Прежде всего он попросил предъявить ему инвентаризационное дело, чтобы убедиться, что оно не просрочено. Срок его годности — пять лет. Как и у большинства рижан, мое дело оформлялось при приватизации квартиры, и до окончания срока его годности оставалось еще несколько месяцев. Затем настал черед документа о том, что нет долгов по квартплате и коммунальным платежам. В качестве такового я предъявила выставляемые домоуправлением счета за последние месяцы с банковскими квитанциями об уплате. Адвокат потребовал также справку, что в квартире, кроме членов моей семьи, никто не задекларирован. Ее я получила в течение часа в паспортном столе нашего предместья совершенно бесплатно. Так как наш дом приватизировался вместе с землей, для продажи квартиры понадобилась справка об уплате налога на недвижимость (на землю). Ее пришлось заказывать в финансовом департаменте предместья. Советую также заранее запастись справкой о кадастровой стоимости квартиры (5 Ls). Ее заказывают в Государственной Земельной службе, на Пушкина, 14. Ждать, как правило, приходится две недели.
У нас — товар, у вас — купец
Наша "двушка" находилась в хорошем состоянии, так как мы год назад "своими лапками" сделали ремонт — покрасили водоэмульсионкой потолки, наклеили новые обои. Полы мы не меняли, но застелили ковролином. Зато поменяли радиаторы и трубы отопления и водопровода, поставили пластиковые окна и металлическую дверь. Перед тем как демонстрировать свое жилье людям, я сделала грандиозную генеральную уборку. Всех этих действий оказалось достаточно, чтобы квартира понравилась большинству посетителей. Плюсом стало и то, что мы решили оставить новым жильцам встроенную кухню. То есть новоселы могли въезжать и не тратить силы и время на ремонт. Сегодня, когда ощущается явная нехватка строительных рабочих, этот момент немаловажен.
Расписывая достоинства района, я подробно останавливалась на местных достопримечательностях — наличии поблизости торгового центра, остановок общественного транспорта, школ, рынка, зеленого двора, озера и леса, а также о возможности ставить машину. Сегодня, когда цены в микрорайонах почти сравнялись, люди все больше внимания уделяют таким нюансам. В конечном итоге когда настал момент подписывать акт продажи, я взгрустнула: "Зачем я, Буренка, тебя продаю? Такая корова нужна самому!" О том, что жилье стало нам тесно, я как-то забыла.
Сделка по счету
То, что объект заложен в банке, покупателя — опытного юриста — нисколько не смутило. Наоборот, это является своего рода гарантией, что ранее с оформлением документов на эту недвижимость все было в порядке, иначе банк не выдал бы под нее кредит. Если бы наш адвокат собирался брать ссуду на покупку в другом кредитном учреждении, то понадобилось бы межбанковское соглашение. Банк, готовый выдать ему кредит, дал бы справку с подтверждением того, что такая-то сумма будет уплачена. А наш банк подготовил бы письмо, что сумма долга такая-то и он не возражает, чтобы квартира была продана при условии, что покупатель погасит долг продавца. Все это заняло бы месяц.
Но так как у нашего покупателя деньги имелись в наличии, мы даже не стали заключать договор задатка (rokas nauda). Вместо этого мы отправились в наш банк и открыли счет сделки (darījumu konts) на имя покупателя, на который он перечислил 2/3 от всей суммы покупки. Одновременно там же был заключен договор об обслуживании счета сделки. Согласно ему, средства на счету могли быть использованы следующим образом: часть шла на погашение кредита, а остаток я могла получить после того, как квартира станет собственностью покупателя и в банк об этом будут переданы документы.
Чтобы подстраховаться, наш адвокат добавил в этот договор, что остаток мы сможем получить после того, как до определенного числа квартира будет освобождена и передана ему по акту. Вполне понятное требование — иногда бывает, что прежние жильцы не торопятся выезжать из проданных апартаментов, а когда все же переселяются, то прихватывают с собой все, что можно снять и отвинтить в квартире.
Сразу же из банка мы поехали к нотариусу, где нас уже ждал заранее подготовленный договор купли-продажи (pirkuma līgums). Маклер Роксана заранее с ним ознакомилась и не нашла противоречий нашим интересам. В присутствии нотариуса покупатель передал нам наличными оставшуюся треть всей суммы сделки. В договор покупки внесли все, что касалось порядка прохождения денег через счет сделки, и мы все подписали его. Я отдала инвентаризационное дело и земельную книгу квартиры покупателю, так как дальнейшие формальности в Государственной Земельной книге должен был оформлять он.
Сейчас мы заняты тем, что пакуем вещи, ибо не освободив квартиру вовремя, мы рискуем потерять остаток денег, что хранятся на счете сделки. Телефон обрывают те, кто наконец-то прочел мое объявление в газете...
Несмотря на то, что роль Роксаны в этой истории оказалась незначительной, я отдала ей тысячу евро и, как человек слова, собираюсь по завершении всего отдать вторую тысячу.
Все по-честному
В нашем договоре купли-продажи указана полная стоимость квартиры. Некоторые, чтобы пошлина была поменьше, указывают ее кадастровую стоимость. Это незаконно, а кроме того, в случае расторжения сделки покупатель рискует получить обратно лишь ту сумму, которая значится в договоре.