Рост цен и пандемия: в ближайшее время квартиры в новостройках станут менее доступными

"На этот раз, особенно если говорить о возможностях домохозяйств позволить себе квартиры в новостройках, индекс показывает обманчиво радостную картину. С точки зрения доходов домохозяйств из-за вызванных пандемией структурных изменений подъем средней зарплаты, скорее всего, в известной мере переоценен. В свою очередь,

в плане цен на жилье в последнее время наблюдается прирост как раз цен при резервировании квартир в новостройках

, что в статистических данных проявится с опозданием. Поэтому как минимум для тех, кто стремится получить квартиру в новостройке, скорее всего, мечта о жилье из-за растущих цен в ближайшее время станет менее выполнимой", - пояснила экономист банка Swedbank Лаура Орлеане.

Балтийский индекс доступности жилья от Swedbank отражает возможности домохозяйств позволить себе приобрести квартиру с помощью ипотечного кредита. С учетом актуальных процентных ставок и цен на жилье рассчитываются направляемые на долговые обязательства ежемесячные платежи, которые соотносятся с ростом средней зарплаты нетто. В Таллине и Вильнюсе во втором квартале прирост средней цены на жилье превысил прирост зарплат, однако это было сбалансировано спадом процентных ставок, что обеспечило увеличение доступности жилья. В то же время в Риге темп прироста средних доходов был быстрее, чем рост средней цены на жилье. Подъему индекса доступности также способствовало уменьшение процентных ставок.

Средняя цена жилья во втором квартале в Риге увеличилась на 6,3% - этому способствовал прирост цен на квартиры советских времен, который достиг двузначного числа.

В свою очередь, зарегистрированные в новых проектах цены показывают сравнительно небольшой подъем (+2,5%), свидетельствует "Балтийский индекс доступности жилья".

"С учетом широко обсуждаемых проблем поставок и резкого прироста цен на сырье, а также строительных расходов эта цифра может показаться удивительно небольшой. Дело в том, что статистика, к сожалению, не может так быстро "уловить" смену рыночной ситуации. Если говорить о квартирах в новостройках, надо помнить, что цены сделок, которые зарегистрированы в статистике сегодня, отображают совершенные ранее - возможно, даже больше года назад - сделки с квартирами, которые сейчас сданы в эксплуатацию. Поэтому цены, показываемые статистикой, особенно в моменты, когда на рынке происходят резкие колебания цен, не всегда полноценно отображают цены настоящего момента, по которым можно зарезервировать квартиры в новых проектах", - считает Орлеане.

Экономист делает вывод, что в ближайшее время, когда статистика "догонит" реальность, ожидается и более резкий прирост среднего зарегистрированного уровня цен на квартиры, что уменьшит рассчитанную доступность жилья.

Второй фактор, который в условиях пандемии исказил доступность жилья, - это зарплаты, отмечает эксперт.

Как и в начале этого года, зарегистрированный во втором квартале резкий подъем зарплат (+10,3%) отчасти является результатом вызванных пандемией изменений на рынке труда. Структурные изменения, при которых во время пандемии увеличилась доля лучше оплачиваемых работников, способствовали более резкому приросту зарплат в статистических данных. Важный вклад привнесли также прирост минимальной зарплаты и увеличение зарплат медиков и работников образования.

"Можно сделать вывод, что, хотя зажиточность домохозяйств точно увеличилась, зарегистрированный в статистике темп подъема зарплат, вероятно, в известной мере переоценен, и поэтому доступность жилья для среднего домохозяйства может быть ниже, чем свидетельствует индекс. Если удастся избежать закрытия экономики из-за вспышки заболеваемости, в ближайшем будущем прирост зарплат будет ограничиваться возвращением низкооплачиваемых работников на рынок труда. В то же время надо сказать, что уже сейчас мы начинаем замечать опасения работодателей по поводу нехватки рабочей силы, поэтому в последующие годы именно растущая нехватка рабочей силы будет двигать вверх средний уровень зарплат", - пояснила Орлеане.

Зарегистрированная в прошлом году в момент первой вспышки вируса низкая активность рынка предопределила, что годовые темпы прироста количества сделок во втором квартале измеряются высокими двузначными числами, говорится в "Балтийском индексе доступности жилья". Однако, если сравнивать с первым кварталом нынешнего года, общая активность рынка возросла на 8%, при этом количество сделок в проектах, которые построены после 2000 года, осталось почти неизменным, а активность в зданиях советского времени увеличилась примерно на пятую часть.

В целом активность рынка жилья в Риге во втором квартале была немного выше уровня 2019 года. Наблюдаемые сейчас рост бронирований в новых проектах и сделки по ипотечному кредитованию указывают на ожидаемый прирост активности рынка во второй половине этого года.

"С одной стороны, нехватка рабочей силы продолжит поддерживать восходящее движение средней зарплаты и зажиточности домохозяйств. С другой стороны, и цены на квартиры будут расти. Сейчас на растущие строительные расходы влияет подъем мировых цен, что отображается в расходах на стройматериалы. В дальнейшем все большую роль будут играть внутренние факторы. Фонды Европейского союза уже со следующего года начнут стремительно поступать в латвийскую экономику, наращивая спрос на услуги строительного сектора, а также способствуя увеличению строительных расходов. Это, конечно, отразится и на ценах жилья. В итоге, скорее всего, дальнейшего улучшения доступности жилья мы не увидим", - считает экономист банка Swedbank.

Орлеане добавила, что

в соседних странах рынок жилья намного активнее и "горячее", чем в Латвии.

В Таллине растущий спрос и строительные расходы способствовали резкому подъему цен при резервировании квартир. Ожидается, что подъем цен продолжится и во второй половине года, превысив рост зарплат и уменьшив доступность жилья в эстонской столице.

В свою очередь, в Вильнюсе в результате восстановления экономики и рынка труда существенно возросли и спрос, за которым нынешнее предложение не поспевает, и средняя цена жилья. Центральные банки в обеих соседних странах внимательно следят за развитием тенденций рынка жилья и в случае необходимости установят более строгие условия кредитования.