Далеко ли Риге до Таллинна: чему можно поучиться у эстонцев (1)

В поисках ответа на волнующие вопросы Латвийская ассоциация недвижимости LANIDA организовала визит в Таллинн для наших предпринимателей, работающих в сфере недвижимости. Партнером с эстонской стороны стала Эстонская ассоциация компаний по недвижимости(EKFL). В деловой поездке, состоявшейсяна прошлой неделе, приняли участие и латвийские чиновники -представители министерства экономики, министерства юстиции и Рижской думы.

Познакомиться с эстонским рынком недвижимости и, по возможности, позаимствовать что-то из опыта соседней страны, а также сравнить экономические условия и специфику каждой из стран —таковы были цели поездки. Встречи в Таллинне были организованы с весьма авторитетными специалистами, которые охарактеризовали состояние отрасли в сегменте коммерческой недвижимости и жилья, а также показали много интересного. В центре внимания были тенденции и перспективы спроса на жилье в новых и реновированных зданиях и на вторичном рынке, развитие торговых и индустриальных площадей.

Президент Балтийского отделения Международной федерации недвижимости (FIABCI) и представитель Эстонской асоциации компаний по недвижимости (EKFL ) Арди Роосимаа охарактеризовал ситуацию в целом, руководитель крупнейшего в Скандинавии девелопера и оператора бизнес-парков Technopolis Ülemiste Герт Йостов представил эстонский проект своей компании — самый крупный в Таллинне да и всей Балтии офисный комплекс Ülemiste City, созданный на территории бывшего завода «Двигатель» - на площади в 36 га построены 70 000 кв. метров офисов, 120 000 кв. метров индустриальных площадей, развивают новые сервисы.

Официальные итоги визита изложены в пресс-релизе Латвийская ассоциация недвижимости LANIDA. И содержат весьма интересные цифры. Такое, например, сравнение:

налог на недвижимость в нашей Юрмале в десять раз выше, чем за аналогичную по всем параметрам собственность у моря в этонском Пярну...

Но далеко не все впечатления и неизбежные сравнения латвийских участников поездки по обмену опытом уложились в строки этого отчета.

РусскийTVNET попросил сравнить ситуацию на рынке недвижимости в Латвии и в Эстонии и поделиться впечатлениями о поездке одного из ее участников. На наши вопросы - в качестве эксперта - ответил Марис Албертс, работающий в одной из латвийской девелоперских компаний, представленных в Латвийской ассоциации недвижимостиЛатвийская ассоциация недвижимости (LANIDA).

- Почему эстонский рынок недвижимости быстрей и успешней справился с экономическим кризисом 2008-2009 годов и сумел упешнее преодолеть спад на рынке?

- Мне кажется, кризис у нас был все-таки глубже — латвийские банки довольно легко давали кредиты, и цены на недвижимость в далеких уже 2005 — 2006 годах в Латвии были выше, чем в Эстонии. На сегодняшний день ситуация такова, что эстонцев в этой поездке мы слушали, что называется, с открытым ртом… Положение дел на эстонском рынке недвижимости, у нас с коллегами вызывает сегодня откровенную зависть. Конечно, мы обсуждали все увиденное... Все согласны, что у эстонцев сегодня нам есть чему поучиться.

- В чем именно поучиться? Уточните, пожалуйста.

- Думаю, основное — в Эстонии правильная экономическая среда.

То есть у них стабильная налоговая система, которая стимулирует рост экономии и приводит к росту зарплат населения.

И это позволяет населению быть более платежеспособным, более кредитоспособным, и более активным и гибким в покупках, в том числе - в покупке недвижимости. Думаю, это основное. И это заслуга эстонского правительства.

- Для инвесторов Эстония сейчас тоже более привлекательная?

- Да, однозначно. Ведь благоприятная экономическая среда всегда привлекает инвесторов. Кроме того, что есть налоговая стабильность, им предалагают и различные налоговые льготы. В Эстонии многие международные компании сейчас охотно открывают свои филиалы, создают рабочие места. Поражает, насколько глобально эстонцы думают — страна, которая меньше Латвии, смотрит очень далеко вперед.

- Конкретный пример приведете - для убедительности?..

- Проект, который произвел большое впечатление на всех участников поездки - Technopolis Ülemiste. Представляли его девелоперы, которые начали с офисного здания и создали целый крупный современный комплекс. Сейчас они уже вышли со своими акциями на Хельсинскую биржу, котируются там их акции, позволяющие акционерам получать до 5 процентов доходности. Так что, полагаю, желающих купить акции «Технополиса» сейчас очень много. И это позволяет компании быстро расти — таких парков индутриальных по всей северной Европе у этой компании много. Такой пример. Ведь о таком размахе ни один из латвийских девелоперов и мечтать не может, у них около миллиона квадратных метров площадей…

- А в Латвии как? Каков масштаб проектов сегодня у наших девелоперов?

- Другой масштаб... Кто-то сделал, предположим, одно здание — порядка 20 тысяч квадратных метров — и это уже считается много!.. Думаю, причина эстонских успехов — благоприятная бизнес-среда, созданная правительством Эстонии. Правительство у них в большей заточено на долгосрочное мышление, а не только «на сегодня» или перспективу ближайших четырех лет. В этом — ключ к успеху.

- Как по-вашему, в каком сегменте рынка недвижимости наиболее ощутимо отставание латвийского рынка недвижимости сегодня - по сравнению с эстонским?

- Думаю,что по всем сегментам мы отстаем. Не зря же

транснациональные компании сегодня открывают свои региональные офисы именно в Таллинне.

Хотя Рига имеет ряд преимуществ - в георгафическом положении, в транспортной ситуации — на аэропорт, например, гораздо лучше таллиннского. Тем не менее местом дислокации своих представительств в Балтии выбирают часто не Ригу, а Таллинн. И не только представительств... Еще много сервисных предприятий в Эстонии открывается — те же колл-центры...

- А рынок жилья?..

- Что касается положения на квартирном рынке… В Эстонии в пять раз больше квартир сегодня продают, чем в Латвии, несмотря на то, что Латвия — страна, которая процентов на 20-30 больше… Что же касается торговых площадей — я так понял, что тут у эстонцев большого роста не будет, перенасыщен предложениями этот сегмент рынка.

- Что - с Вашей точки зрения - сегодня нужно сделать нашей стране, чтобы не отстать от соседей окончательно? Ведь мы привыкли считать, что это Рига — центр Балтии.

- Нужно переходить к реальным действиям, пересмотреть условия. И сделать налоговую политику такой, чтобы она помогала стать латвийской экономике конкурентоспособной. Сегодня мы, увы не конкурентосопосбны совсем. И самое главное для развития - стабильность в налогах, чтобы не было у нас так — а вот сегодня мы, например, повышаем кадастровую стоимость ... семикратно, а завтра — поменяем этот налог, и этот налог, и что-нибудь еще. Но экономика — не математика.

- ...Не математика — в том смысле, что задача — не в том, чтобы как можно больше налогов сегодня собрать?..

- Да. Нужно думать о перспективах, чтобы люди не уезжали, а возвращались — и могли здесь работать и жить. Это ведь как у кретьянина:

любой крестьянин, даже не имея образования, понимает, что корову — чтобы ее хорошо доить — ее надо еще и кормить, а не только … за вымя дергать

. А наши правители хотят только доить — и совсем не кормить…

- Если сегодня правительству удастся предпринять шаги по улучшению экономической ситуации — как скоро, через какой временной интервал результат отразится на рынке недвижимости?

- Думаю, в лучшем случае — четыре-пять лет. Это перспектива не одногомесяца, длительная перспектива. Рынок наш таков, что большую инерцию имеет.

- Спасибо.