Эксперт: многие дома, построенные в советское время, необходимо снести (1)

Кроме того, реновация этих зданий по большей части экономически не оправданна - огромные инвестиции, зачастую равные стоимости самой недвижимости, не устранят проблемы полностью, рассказал руководитель компании по управлению зданиями Selectum Home Валтерс Балаклейтис порталу TVNET.

Он отметил, что в идеале снести и построить новые здания было бы наиболее разумным решением, но в то же время очень важно понимать, почему мы вообще зашли так далеко и что делать, чтобы не усугубить ситуацию.

Непонятая и нелюбимая общая собственность

Из-за неправильного понимания общей собственности ремонт многоквартирных домов долгое время был затруднен, а техническое состояние зданий, особенно советских серийных домов, тем временем продолжало ухудшаться. Балаклейтис отмечает, что

до сих пор живо культивируемое десятилетиями мнение, что "моя ответственность заканчивается стенами моей квартиры", а обо всех остальных элементах здания должен заботиться кто-то другой - управляющий, муниципалитет, государство.

По его словам, исторически в Латвии упущен очень важный момент: возможность на волне приватизации принять законодательство, предусматривающее, что многоквартирные дома в течение определенного периода перейдут в собственность товариществ собственников квартир. Вместо этого в правовом оформлении многоквартирных домов сейчас довольно большой хаос: есть товарищества собственников квартир, есть товарищества, представленные доверенными лицами, а многие дома до сих пор находятся на балансе Рижской думы.

В некоторых довоенных и советских серийных домах, включая некоторые докризисные "новые проекты", ситуация может быть еще сложнее - эти здания никогда не были в общей собственности, поэтому разделить их на квартиры еще сложнее. Однако Балаклейтис подчеркивает, что так не может продолжаться вечно, поскольку без юридического решения невозможно получить кредит на реконструкцию здания или другой капитальный ремонт, что препятствует улучшению жилой площади.

"К сожалению, в нашей повседневной работе мы видим, что большинству людей интересно только то, что они видят - собственная квартира, в лучшем случае лестничная клетка, но отсутствует осознание того, что общее имущество - это еще и все несущие конструкции, стены, балконы, крыши, трубы и т. д.", - говорит управляющий.

Он подчеркивает, что в типовом доме советского проекта можно осуществить любой ремонт, только для этого необходимо совместное решение. В большинстве случаев необходимо собрать 50%+1 подпись собственников квартир. Но собрать эти подписи часто бывает непросто, потому что некоторые жильцы отказываются участвовать в процессе и закрывают глаза на проблему. "Особенно это касается пожилых жителей, некоторые из которых все еще живут в доприватизационном мышлении", - признает Балаклейтис.

При этом управляющий подтверждает, что единственный мотивирующий инструмент, который заставляет дело двигаться, - это штрафы, налагаемые муниципалитетом.

"Многие люди упорно не хотят понимать, почему нужно что-то делать, согласовывать, менять. Если у соседа есть балкон, несущие элементы которого проржавели настолько, что он начинает отделяться от здания, а у меня балкона нет, то проблема ко мне не относится.

Но платить штраф исходя из кадастровой стоимости придется всем вместе. Если крыша дома протекает, жильцы первого этажа часто говорят - меня это не касается. Но если из-за этого гниют стены дома, гниет и первый этаж. Настоящее взаимопонимание развивается только тогда, когда людей заставляют решать реальные проблемы, и часто под принуждением", - уверен эксперт.

В насколько технически плохих зданиях мы живем?

"А теперь представьте, что произойдет, если вы будете придерживаться такого отношения в течение 25 лет. Это все равно что 25 лет ходить с дырявым носком и время от времени понемногу его латать, но так и не купить новый носок, потому что он стоит слишком дорого. Так что вы все время латаете и смотрите на заплатки и дыры, и вы продолжаете платить за нитки для починки, хотя новая пара носков давно окупила бы себя", - иллюстрирует ситуацию Балаклейтис.

Он объясняет, что коммуникационные сети и крыши зданий советской эпохи давно отслужили свой срок и устарели, если их не ремонтировать в экстренных случаях. Балконы осыпаются, кабели для старых лифтов уже не купить, проблемы со стояками есть во всех зданиях советской эпохи, не говоря уже о практически отсутствующей энергоэффективности, состоянии швов в несущих конструкциях и т. д. Балаклейтис признает, что балконы находятся в худшем положении и их сложнее всего ремонтировать.

По его словам, стоимость ремонта, включая проектирование и управление проектом, для серийных домов начинается от 550 евро за квадратный метр, кроме того, следует учитывать, что зачастую после ремонта здания требуется ремонт и в квартирах, поскольку меняются размеры и положение радиаторов, коммуникации часто встроены во внутренние стены, которые пришлось ломать и т. д., а значит, к сумме нужно добавить еще как минимум пятнадцать-двадцать тысяч евро.

Большинство людей не имеют таких денег, но и получить финансовую поддержку или кредит на реновацию дома зачастую невозможно, поскольку не существует объединения собственников квартир.

Собираем средства на прошлый или будущий ремонт?

Бюджет планового ремонта многоквартирных жилых домов обычно формируется за счет ежемесячной платы собственников квартир в накопительный фонд.

Это фиксированный платеж, который жители должны внести в дополнение к плате за управление. Размер суммы зависит от общего технического состояния здания и объема планируемых ремонтных работ и может варьироваться от нескольких десятков центов до нескольких евро за квадратный метр в месяц.

Однако Балаклейтис подчеркивает, что независимо от размера взносов следует понимать еще один важный нюанс - средства собираются на возможный будущий ремонт или на ремонт, который уже был произведен в прошлом?

По его мнению, в неотремонтированных домах довоенной и советской эпохи это, безусловно, будет второй вариант.

"Я бы сказал, что жить в старом серийном доме, с одной стороны, похоже на борьбу с ветряными мельницами - годами копятся средства на проблемы, которые давно должны были быть решены. Кроме того, в этих зданиях ситуация, когда все будет отремонтировано, почти никогда не наступит", - отметил эксперт.

С другой стороны, надо учитывать, где расположены эти старые здания. Если это центр города или востребованный микрорайон Риги, то хотя бы понятно, кого спасают и за что платят. "Место в наши дни многое определяет, даже если сама недвижимость больше не является визуально привлекательной", - добавляет Балаклейтис.

Иначе обстоит дело с новыми проектами, техническое состояние которых какое-то время не потребует значительных инвестиций. Владельцы квартир этих домов могут позволить себе откладывать в накопительный фонд относительно небольшие средства, уверенно полагая, что их хватит на будущий ремонт, когда он понадобится.

"Если добавить плату за управление зданием, то общая стоимость обслуживания и экономии в новых проектах, таких как дома Bonava Latvija, которыми мы управляем, примерно на 30% меньше, чем в домах советской и довоенной постройки", - говорит Балаклейтис.

Кроме того, в новых проектах в плату за управление входит ряд дополнительных статей, таких как видеонаблюдение, охрана, различные умные решения, а также расходы на уборку снега, которых нет в старых зданиях. "Следует также учитывать, что в новых домах благодаря их высокой энергоэффективности за коммунальные услуги, например за отопление, придется платить значительно меньше", - поясняет Балаклейтис.

Как повысить осведомленность об общей собственности?

Но на самом деле новых проектов хватит не на всех. Что делать? Снести все и построить жилой фонд с нуля? Очевидно, что этого не произойдет, хотя эксперт признает, что по крайней мере для многих зданий советского типа это было бы единственным разумным решением. Но важным шагом вперед было бы улучшение понимания природы долевой собственности, поощрение владельцев квартир заботиться о здании, в котором находится их личное жилое пространство.

Балаклейтис считает, что это понимание естественным образом развивается в новых проектах, потому что окружающая среда быстро заставляет вас это чувствовать. Например, в новых домах все должны договориться о том, когда будет подключено отопление, и тогда все понимают, что это здание принадлежит всем вместе, потому что решение влияет на индивидуальные затраты каждого.

"При покупке новой квартиры собственник подписывает, что парковаться на парковке можно только по пропуску, иначе заплатишь штраф, что балконы нельзя забивать хламом и т. д. В новых домах люди подписывают правила, в старых ни о чем таком не просят, каждый делает то, что хочет", - отмечает Валтерс Балаклейтис.

В новых проектах сами застройщики часто обучают новых владельцев квартир. Например, тому, как правильно пользоваться системой рекуперации, как проветривать дом, чтобы в нем всегда был приятный климат, как регулировать радиаторы, как установить сигнализацию в подвале и т. д.

В то же время Балаклейтис убежден, что без государственного решения не обойтись.

"Для быстрого улучшения технического состояния многоквартирных домов и повышения энергоэффективности, государству следует разработать готовые проекты реновации с уже разработанными решениями для наиболее востребованных серий типовых домов.

Одновременно следует изменить законодательство, предусмотрев, чтобы данные проекты реновации могли быть реализованы при согласии 50%+1 собственников квартир, в том числе важно, чтобы на основании такой строительной документации можно было при необходимости демонтировать балконы в аварийном состоянии", - отметил эксперт.

Он поясняет, что в настоящее время для ремонта многоквартирных жилых домов разрабатываются практически идентичные проекты и на это тратятся большие средства, которые можно было бы направить на сами ремонтные работы.

Но что могут делать владельцы квартир, пока не появится такое государственное решение? Эксперт призывает к действию. Он отмечает, что товарищества собственников квартир сегодня являются устаревшей моделью, но они важны в вопросах кредитования.

С другой стороны, в других случаях более эффективным решением являются уполномоченные лица (отдельные собственники квартир, которым остальная часть сообщества доверяет определенный объем полномочий для принятия решений от имени сообщества).

Они не имеют статуса юридического лица, но могут оперативно решать вопросы в интересах жильцов дома в таких ситуациях, как, например, ремонт лифта или замена частей отопительного агрегата.

RUS TVNET в Telegram: Cамые свежие новости Латвии и мира на русском языке!