Продажа недвижимости на аукционе: что ждет должника?

Ежедневно в официальном издании Latvijas Vestnesis появляются несколько объявлений о продаже недвижимости на аукционе. Этот шаг обычно делается в контексте взыскания задолженности.

Недвижимость - последняя соломинка в истории взыскания долгов

Принудительная продажа недвижимости происходит, когда у должника есть просроченные долги и ему больше нечем платить. Подобные долги могут быть связаны с неоплаченными кредитами, алиментами или другими платежами. Судебный пристав после получения исполнительного документа и приложения коллектора проверяет имущество должника, с помощью которого можно взыскать долг. Во время процесса также выясняется, имеется ли у должника зарплата, транспортное средство, пенсия или другие денежные средства, с помощью которых можно взыскать долг. Если ничего из вышеупомянутого нет, только тогда судебный пристав пробует на аукционе продать недвижимость должника. В его обязанность входит взыскать непогашенный долг с неплательщика на основании исполнительного документа, выданного судом или другим органом, пояснила порталу TVNET старший юрист Латвийского совета присяжных судебных исполнителей Элина Авота. 

Недвижимость не попадает на аукцион внезапно - судебный пристав принимает решение на основании представленного документа - решения суда и запроса кредиторов.

Затем должнику отправляется уведомление о принудительной продаже имущества. Обычно проходит два с половиной месяца с даты принятия решения до даты проведения аукциона. В этот период времени у должника есть возможность расплатиться с кредитором - такое действие приостановит деятельность судебного пристава. Должник имеет право обратиться в суд и оспорить действия судебного пристава в соответствии со статьей 632 Гражданского процессуального закона. В компетенцию суда входит оценка того, нарушил ли судебный исполнитель закон или другие нормативные акты.

Кот в мешке 

По логическим причинам осмотр выставленного на торги имущества обычно не проводится. В большинстве случаев потенциальные участники торгов могут ознакомиться только с приблизительной оценкой имущества.

Только в редких случаях у оценщиков есть доступ к помещениям, поэтому оценка основана на имеющейся документации и материалах внешнего обследования.

Это означает, что оценщики предполагают, что помещения находятся в удовлетворительном, пригодном для жилья техническом состоянии, или, наоборот, на основании внешнего вида здания делают вывод, что жилье находится в плохом состоянии. В результате выставленная на торги собственность похожа на кота в мешке - сделка совершается, но какова ситуация внутри недвижимости, никто толком не знает.

Приблизительная оценка выставленного на торги имущества производится сертифицированным оценщиком недвижимости. Как правило, стоимость при принудительной продаже и начальная цена на аукционе на 30-40% ниже рыночной стоимости имущества.

Для таких объектов предусмотрена более низкая стоимость, поскольку имеется несколько факторов риска.

Владелец недвижимости может обжаловать решение, задержать процесс, заключить фиктивный договор аренды, повредить имущество - испортить полы, радиаторы и т. д. - или даже уничтожить его.

Аукционы недвижимости проводятся в электронном виде. Для этого был создан специальный портал, где можно наблюдать за торгами, подать заявку и принять участие в аукционе. Весь процесс прозрачен и просматриваем.

Вернуть утраченное имущество практически невозможно

Если имущество продается другому лицу, бывший владелец обязан освободить территорию, рассказывает юрист Элина Авота и добавляет, что вернуть утраченную собственность практически невозможно.

Должник может сам участвовать в аукционе, но не может поручиться за свое имущество. Также имущество не может быть приобретено поручителем должника, лицами, которые участвовали в описании имущества.

Надо сказать, что собственность может быть не продана с аукциона и может быть объявлена несуществующей.

Это происходит в случае, если никто не участвует в аукционе, никто не предлагает цену выше стартовой или участник торгов не выплачивает полную сумму в течение установленного срока. Если никто не решил приобрести имущество для себя, судебный пристав может провести повторный аукцион. Если предыдущий сценарий повторяется, тогда имущество остается у предыдущего владельца. Однако этот процесс может возобновиться в любое время.

В конце аукциона выручка покрывает долги и другие расходы.

Если после продажи недвижимости и судебных издержек судебный пристав получает больше денег, чем сумма долга, излишки, конечно же, возвращаются должнику.